Perché il crowdfunding immobiliare è ovunque

Negli ultimi anni, il crowdfunding immobiliare è diventato lo strumento di investimento collettivo più visibile nel panorama italiano. Piattaforme digitali, campagne marketing aggressive, promesse di rendimenti interessanti: l'investitore medio è continuamente esposto a questo modello.

Ma questa diffusione riflette davvero una maggiore solidità dello strumento? O piuttosto una sua particolare struttura di incentivi economici?

La risposta è scomoda ma necessaria: il crowdfunding immobiliare vince in termini di visibilità perché chi lo gestisce guadagna sulla raccolta. Le piattaforme percepiscono commissioni proporzionali ai capitali raccolti e al numero di operazioni intermediate. Non sono promotori diretti dei progetti, ma facilitatori della domanda e dell'offerta: hanno quindi interesse a moltiplicare progetti e investitori, investendo più di altri operatori in marketing e comunicazione.

Questa dinamica ha portato a una forte diffusione dello strumento, ma anche a numerosi casi di ritardi, crisi e default, con investitori che si trovano ad affrontare scenari di tutela inadeguati.

Dove pende la bilancia: una prospettiva da insider

Prima di analizzare le criticità giuridiche, vale la pena fermarsi su una domanda che pochi investitori si pongono: dove viene spostato l'ago della bilancia degli interessi nella struttura che si sta valutando?

Quando si analizza un progetto su una piattaforma di crowdfunding immobiliare, la prima domanda dovrebbe essere: chi paga la pubblicità che mi ha portato qui? Come sono arrivato a questa piattaforma? Perché ho cliccato su quell'annuncio, su quel post sponsorizzato?

La risposta è semplice: perché qualcuno ha investito risorse economiche significative per farmi atterrare su quella pagina. E quel qualcuno guadagna sulla raccolta di capitali. Questo è il loro business model, punto.

Certo, le piattaforme hanno anche un interesse, seppur secondario, che i progetti vadano a buon fine: recensioni negative, gruppi Facebook di investitori delusi, feedback su Trustpilot che peggiorano progressivamente erodono la fiducia e riducono la capacità di raccolta futura. Ma il loro guadagno principale si realizza al momento della raccolta, non all'exit del progetto.

Nel caso di Club Deal o associazioni in partecipazione, la dinamica è radicalmente diversa. Qui il proponente (developer, operatore immobiliare) guadagna alla vendita dell'immobile, quando l'operazione si chiude con successo. La raccolta di capitali è funzionale all'operazione, non è l'operazione stessa. Questo allinea, almeno in linea teorica, gli interessi del proponente con quelli degli investitori.

Naturalmente anche qui occorre vigilanza: analizzare la struttura societaria impiegata, la trasparenza nella gestione dei dati, il track record del proponente, i feedback di altri investitori. Perché in ogni contesto esiste sempre il rischio che qualcuno incassi i capitali e scompaia. È un rischio intrinseco dell'investimento diretto, non eliminabile per via normativa.

Ma conoscere dove pende la bilancia degli interessi aiuta a comprendere dove si concentrano i rischi e quali domande fare prima di investire.

Il crowdfunding immobiliare: incentivi e criticità strutturali

Il modello del crowdfunding (sia lending che equity) consente a una pluralità di investitori di partecipare, con importi anche contenuti, al finanziamento di progetti immobiliari. L'attrattiva è evidente: basse barriere di ingresso, processo digitale, diversificazione apparente. Tuttavia, la struttura dello strumento presenta limiti intrinseci che emergono nei momenti di crisi.

Frammentazione degli investitori: chi investe somme modeste (poche migliaia di euro) non ha la massa critica per agire autonomamente in caso di inadempimento. Un'azione legale risulterebbe antieconomica, e la pressione individuale sul debitore è inesistente.

Ruolo ambiguo della piattaforma: la piattaforma non è creditrice, non può agire in nome proprio, e spesso non dispone della legittimazione processuale necessaria. Le clausole di mandato inserite nei contratti standard sono giuridicamente fragili: mancano i requisiti formali per il mandato alle liti (scrittura privata autenticata o firma digitale forte), e l'oggetto sociale della piattaforma è limitato alla gestione del servizio di crowdfunding, non al recupero crediti.

Assenza di strumenti coercitivi: a differenza di banche o intermediari vigilati, la piattaforma non può segnalare il debitore inadempiente alle centrali rischi, né dispone di altri meccanismi di adempimento spontaneo. Questo genera un evidente rischio di moral hazard da parte del proponente.

Costi di recupero non allocati: nella prassi, i contratti standard raramente disciplinano chi sopporta i costi di un'eventuale azione legale o di una procedura di composizione della crisi. In assenza di chiarezza, l'investitore si trova esposto a oneri imprevedibili.

I default e la tutela dell'investitore

Quando un progetto entra in crisi, il crowdfunding mostra il suo tallone d'Achille. Gli investitori, pur essendo formalmente creditori (nel lending) o soci (nell'equity), si trovano privi di una rappresentanza unitaria ed efficace.

La piattaforma può tentare un'interlocuzione informale con il proponente, ma ogni decisione rilevante (accettare una proroga, un saldo e stralcio, aderire a un accordo di ristrutturazione) richiede il consenso individuale di ciascun investitore. Questo rende il processo paralizzante.

Sul piano normativo, il Regolamento UE 2020/1503 disciplina i servizi di crowdfunding, ma non prevede alcuna disciplina specifica per la gestione dei default. Il Codice della Crisi (artt. 61 ss.) consente l'estensione degli accordi di ristrutturazione a creditori non aderenti solo in casi limitati e con meccanismi complessi.

L'investitore in crowdfunding si trova in una posizione giuridicamente debole proprio quando avrebbe più bisogno di tutela.

Club Deal immobiliare: maggiore controllo, più rischio diretto

Il Club Deal rappresenta un'alternativa strutturalmente diversa: un numero limitato di investitori partecipa direttamente al capitale di una SPV (società veicolo) costituita per una specifica operazione immobiliare.

I vantaggi sono evidenti. Gli investitori hanno partecipazione diretta alla governance attraverso patti parasociali, diritti di veto, quorum rafforzati. L'allineamento degli interessi è più forte: il proponente guadagna all'exit, non sulla raccolta. Non ci sono intermediari che guadagnano commissioni sulla raccolta stessa.

Ma le criticità sono concrete. L'investimento minimo è più elevato, escludendo i piccoli risparmiatori. Il rischio d'impresa è integrale: l'investitore è socio, non creditore. L'asimmetria informativa persiste: lo sponsor controlla informazioni e gestione operativa. La liquidità è pressoché inesistente: le quote non sono cedibili, il mercato secondario non esiste. Il rischio di conflitto di interessi è concreto se lo sponsor ricopre più ruoli (socio, amministratore, fornitore).

In caso di crisi, l'investitore è vincolato alle decisioni della maggioranza e deve affidarsi ai rimedi societari: azione di responsabilità verso gli amministratori, impugnazioni.

Il Club Deal è uno strumento sofisticato, adatto a investitori consapevoli con capacità patrimoniale adeguata e competenze per valutare governance e struttura dell'operazione.

Associazione in partecipazione: flessibilità e zone d'ombra

L'associazione in partecipazione (artt. 2549 ss. c.c.) è uno strumento contrattuale in cui l'associato apporta capitale (o lavoro) e partecipa agli utili dell'impresa o di uno specifico affare gestito dall'associante.

I vantaggi risiedono nella flessibilità: strutturazione completamente personalizzabile, nessun vincolo societario, clausole su misura negli accordi precontrattuali, struttura fiscale snella.

Le criticità sono però rilevanti. L'associato non ha alcun potere decisionale: dipende completamente dall'associante. Il rischio di riqualificazione (società di fatto, rapporto di lavoro subordinato) è elevato, con conseguenze fiscali e civili pesanti. La tutela è molto debole: in caso di insolvenza dell'associante, l'associato è un creditore chirografario atipico. L'Agenzia delle Entrate presta particolare attenzione a questo strumento per possibili abusi ed elusione fiscale.

L'associazione in partecipazione è uno strumento residuale, da utilizzare solo in contesti circoscritti e con elevata fiducia personale tra le parti. Nel contesto immobiliare moderno, appare inadeguato per operazioni complesse o per investitori non professionali.

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Conclusioni: consapevolezza e allineamento degli interessi

Non esistono strumenti perfetti per l'investimento immobiliare collettivo. Ogni modello presenta vantaggi e limiti strutturali che vanno compresi prima di impegnare capitale.

Il crowdfunding immobiliare deve la sua diffusione più alla capacità di attrarre visibilità che alla solidità giuridica. La frammentazione degli investitori, la debolezza delle tutele in caso di default e il ruolo ambiguo della piattaforma sono problemi reali.

Il Club Deal offre maggiore controllo e allineamento degli interessi, ma richiede investimenti più elevati, competenze sofisticate e accettazione di un rischio d'impresa diretto.

L'associazione in partecipazione, pur flessibile, è uno strumento fragile, adatto solo a contesti fiduciari e con rischi di riqualificazione sempre presenti.

Il messaggio per l'investitore è chiaro: non è lo strumento più pubblicizzato quello più adatto, ma quello in cui interessi, rischi e governance sono realmente comprensibili e allineati. Prima di investire, occorre chiedersi: chi guadagna dalla raccolta? Chi gestisce l'operazione? Cosa accade in caso di crisi? Chi mi rappresenta? E soprattutto: dove pende la bilancia degli interessi?

Solo rispondendo con chiarezza a queste domande si può investire consapevolmente, scegliendo lo strumento coerente con il proprio profilo di rischio e le proprie aspettative di tutela.