Nel 2025, Armatori Group si è trovato ad affrontare un’operazione apparentemente semplice: l’acquisto di un monolocale commerciale di 108 mq a Pesaro, in Via Vanzolini 33, con l’obiettivo di trasformarlo in due unità residenziali. La zona, pur vicino al mare, non era tra le più richieste, ma presentava una grande opportunità: una piccola città satellite di forte attrattiva turistica a pochi chilometri. Il prezzo d’acquisto concordato con il venditore era di 125.000 euro, con una caparra confirmatoria di 20.000 euro.

All’atto notarile era allegata una relazione tecnica integrata, redatta dal geometra della parte venditrice, che dichiarava la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, con CILA già protocollata. Sembrava tutto in ordine: planimetrie corrette, regolarità catastale confermata, e un rapporto di verifica di conformità edilizia pronto a tutelare acquirente e venditore.

Tuttavia, la realtà si è rivelata diversa. Il nostro geometra di riferimento, Lorenzo Bertozzini, ha eseguito un’analisi approfondita, partendo dall’accesso agli atti comunali, passando per lo studio dei documenti catastali, fino a un sopralluogo tecnico dell’immobile. L’esito? Difformità sostanziali che rendevano la relazione originale inattendibile e avrebbero potuto compromettere sia la trasformazione in residenziale sia eventuali futuri utilizzi dell’immobile.

Grazie a questa verifica precoce, Armatori Group ha potuto agire rapidamente. La controparte tecnica ha riconosciuto gli errori e si è impegnata a presentare una pratica di sanatoria, stimata in 6-9 mesi. Nel frattempo, abbiamo concordato una proroga del preliminare, rinviando il rogito per consentire la regolarizzazione. Alla fine, attraverso un accordo transattivo stragiudiziale, la caparra e tutti i costi sostenuti sono stati rimborsati, tutelando anche i margini di guadagno mancati a causa del blocco operativo.

Dal punto di vista tecnico, l’operazione ha evidenziato alcuni valori e insegnamenti fondamentali:

• Il controllo diretto della documentazione comunale è spesso decisivo, soprattutto in zone dove la relazione tecnica non è obbligatoria, come Pesaro.
• La verifica catastale e urbanistica non può limitarsi alla lettura dei documenti forniti dal venditore: ogni pratica va incrociata con il Catasto, la CILA e, se necessario, con sopralluoghi sul campo.
• La presenza di un team multidisciplinare (geometra, tecnici, avvocati) permette di prevenire rischi di inadempimenti, salvaguardare capitale e margini, e facilitare soluzioni bonarie.

L’operazione Vanzolini ha anche confermato l’importanza di misurare attentamente i costi e i benefici di una trasformazione immobiliare: il prezzo di acquisto era conveniente, ma senza la verifica tecnica l’investimento avrebbe potuto diventare rischioso. La capacità di anticipare criticità e proporre soluzioni transattive ha permesso di concludere l’operazione senza contenziosi e proteggendo gli investitori.

Lezioni pratiche e consigli per chi investe:

• Non affidarsi mai completamente a una relazione tecnica integrata, anche se allegata all’atto notarile.
• Effettuare sempre una due diligence indipendente, includendo accesso agli atti comunali, visure catastali, planimetrie e, se possibile, sopralluoghi.
• Valutare attentamente le tempistiche di eventuali sanatorie urbanistiche e gli oneri legati alla trasformazione dell’immobile.
• Considerare gli accordi transattivi stragiudiziali come strumento efficace per risolvere problemi legali senza ricorrere al tribunale.

Il caso Vanzolini dimostra che la differenza tra un’operazione rischiosa e una conclusa con successo spesso sta nella preparazione, nell’analisi tecnica approfondita e nella capacità di negoziare soluzioni bonarie. Una semplice relazione tecnica integrata può dare sicurezza apparente, ma senza un controllo indipendente rischia di nascondere criticità che emergono solo in fase di intervento operativo.

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