A Urbino il capitale investito in un appartamento rientra con gli affitti in 17 anni. A Gabicce Mare ne servono 31. Sono due comuni della stessa provincia, a quaranta minuti di macchina, e la differenza non la fa il prezzo di acquisto: la fa il canone.
Gli anni per rientrare, città per città
Il calcolo è il rapporto fra due dati pubblici dell'Agenzia delle Entrate: la quotazione al metro quadro delle abitazioni civili in stato normale, dalle quotazioni OMI del secondo semestre 2025, e il canone al metro quadro all'anno ricavato dai contratti di locazione effettivamente registrati nel 2025. Prezzo diviso canone dà gli anni.
Sulle quattro città principali della provincia il quadro è questo: Gabicce Mare 30,9 anni, Pesaro 24,7, Fano 22,6, Urbino 17. La scala è esattamente rovesciata rispetto al prestigio della località.
Gabicce e Pesaro: stesso affitto, 452 euro di differenza al metro
Il confronto fra queste due isola il meccanismo meglio di qualunque altro, perché il canone è identico: entrambe incassano 73 euro al metro quadro all'anno. Ma comprare a Gabicce costa 2.250 euro al metro e a Pesaro 1.798.
Quei 452 euro di differenza, a parità di affitto incassato, valgono 6 anni in più di rientro. È il modo più pulito di vedere una cosa che nei piani si confonde spesso: sulla costa una parte del prezzo è posizione, non reddito. Chi compra a Gabicce sta comprando un bene diverso, e va bene, purché sappia che non lo sta comprando per il rendimento da locazione.
Urbino: il caso simmetrico
Urbino fa il percorso opposto. Costa 1.093 euro al metro, il 39% meno di Pesaro, e incassa 64 euro di canone contro i 73 del capoluogo, cioè l'88%. Si entra con molto meno capitale e si incassa quasi uguale: il rapporto scende a 17 anni.
E non è un numero costruito su pochi contratti, che è il primo problema quando si guardano i comuni minori. Nel 2025 a Urbino risultano 131.276 metri quadri di abitazioni locate: è il secondo mercato dell'affitto della provincia, subito dietro i 145.007 metri quadri di Pesaro e davanti ai 98.283 di Fano.
Il rovescio: rientrare in fretta e rivendere in fretta non sono la stessa cosa
Il tempo di rientro misura una cosa sola: in quanti anni gli affitti restituiscono il capitale. Non dice niente su quanto ci vorrà a rivendere. Sono due conti distinti, e il secondo dipende da quante abitazioni si scambiano in quel comune ogni anno.
Un rientro veloce su un mercato sottile è un capitale che torna a rate ma esce con difficoltà. È una condizione compatibile con un investimento, a patto che i tempi di uscita siano già scritti nel piano e non scoperti quando serve vendere.
Quanto è completo questo dato
Vale la pena dirlo, perché nessuna elaborazione su dati pubblici copre tutto. Per il 2025 l'Agenzia delle Entrate pubblica i canoni registrati per 45 dei 50 comuni della provincia. Fra i mancanti c'è Fratte Rosa, che nel 2024 era presente: la copertura cambia di anno in anno, ed è andata da 40 a 47 comuni fra il 2018 e oggi.
Sui comuni che restano, poi, non tutti i numeri pesano uguale. Dove le abitazioni locate in un anno sono poche centinaia di metri quadri, cioè una manciata di appartamenti, il canone medio si muove parecchio per un contratto in più o in meno, e il rendimento calcolato si muove con lui. In quei casi il numero è un indizio da verificare con un'agenzia della zona, non una misura da mettere in un business plan.
Cosa guardare, nell'ordine
Prezzo e canone insieme, sullo stesso comune. Il prezzo dice quanto capitale serve, il canone in quanto tempo torna. Uno solo dei due non basta mai, e la media provinciale non serve a niente: dentro ci stanno 14 anni di differenza.
Poi il volume dei contratti su cui il canone poggia. È la differenza fra un dato e un'impressione.
Infine le compravendite dell'ultimo anno in quel comune, che dicono in quanto tempo si esce. Nei nostri business plan questa voce sta accanto al prezzo di acquisto, non dopo.
Tutti i rendimenti citati sono lordi: non tolgono IMU, manutenzione, mesi di sfitto e imposte sul canone. Il netto, su un'operazione reale, si costruisce voce per voce.
Yannick Sciamanna, analista immobiliare, Armatori Group
Fonti: Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI del secondo semestre 2025 e canoni dei contratti di locazione registrati nel 2025. Elaborazione Armatori Group.
