Nel 1985 un condono doveva chiudere un problema. Lo ha moltiplicato.

La legge 47 del 1985 è il primo condono edilizio della storia repubblicana italiana. Chi aveva costruito senza permesso, o diverso da come era stato autorizzato, poteva mettersi in regola pagando una sanzione.

L'idea era chiudere un capitolo. È successo il contrario.

Nei due anni prima che la legge venisse approvata, fra il 1983 e il 1984, in Italia sono spuntate oltre 230.000 case abusive in più, secondo le stime di settore riportate da fonti tecniche (CRESME). Chi costruiva senza permesso sapeva che un condono sarebbe arrivato, e voleva arrivarci in tempo.

Aveva ragione. Dopo il 1985 sono seguiti altri due condoni, nel 1994 e nel 2003. Solo nei comuni capoluogo di provincia, le domande presentate nei tre condoni superano i 2.040.000.

Il numero che conta di più oggi è un altro. Di quelle due milioni di domande, ancora circa 4 su 10 non hanno mai avuto una risposta definitiva. 1.168.588 sono state accolte, appena 27.859 respinte, il resto è fermo.

Come scoprire se una casa ha un condono aperto, prima di firmare

L'abusivismo non si è fermato con i condoni. Nel 2011 più di 1 nuova costruzione su 10 in Italia era ancora irregolare.

Fra il 2000 e il 2011 sono state ordinate 46.760 demolizioni. Ne è stata eseguita appena il 10,6%.

Per chi compra o valuta un immobile oggi, questo è un rischio concreto, e quasi sempre invisibile a un primo sopralluogo. Una pratica di condono mai chiusa può emergere solo al rogito. Allunga i tempi, fa salire i costi con sanzioni retroattive, in certi casi blocca la vendita.

Uno scenario che ricorre spesso, ed è utile vederlo per intero

È una situazione che si ripresenta con una certa regolarità nelle discussioni fra chi compra casa: pochi giorni prima del rogito, durante le verifiche tecniche per il mutuo, salta fuori una veranda chiusa mai accatastata. Il venditore giura di non saperne nulla, dice di aver comprato così vent'anni prima. L'acquirente, che ha già versato una caparra importante, si trova a scegliere fra andare avanti con un rischio non quantificato o perdere la caparra tirandosi indietro.

Chi finisce in questa situazione scopre solo a quel punto che la clausola "nello stato di fatto e di diritto" scritta nel preliminare non protegge automaticamente il venditore. La buona fede non lo assolve dall'obbligo di consegnare un immobile in regola, e l'acquirente ha diritto a tutelarsi.

È esattamente il momento in cui una verifica fatta prima, non durante le pratiche per il mutuo, cambia tutto. Se la storia urbanistica si controlla prima di firmare il preliminare, non tre giorni prima del rogito, il problema si negozia sul prezzo o si evita del tutto, invece di trasformarsi in una caparra bloccata e in una trattativa fatta con l'ansia della scadenza addosso.

Tre controlli valgono più di qualsiasi altro, prima di firmare un preliminare:

• Richiedi al Comune la visura storica delle pratiche edilizie sull'immobile
• Verifica se esiste una domanda di condono presentata e mai evasa, anche vecchia di decenni
• Fatti assistere da un tecnico prima del preliminare, non dopo il rogito

Una difformità non sanata non si vede a occhio nudo. Si vede nei faldoni del Comune.

È il primo controllo che facciamo su ogni immobile che passa dal nostro studio, prima ancora di guardare il prezzo. Se hai una casa che stai valutando e vuoi sapere se nasconde una pratica mai chiusa, contattaci: bastano pochi giorni per saperlo, ed evitare un problema che può costare molto più della verifica stessa.