Nel nostro ufficio capita spesso di sentire la stessa frase, quasi sempre detta prima ancora di cominciare a cercare casa: tanto la banca non me lo dà. È una previsione che blocca la ricerca prima che parta, e i numeri dell'ultimo sondaggio di Banca d'Italia dicono che quasi sempre è sbagliata.

Cosa dice davvero il sondaggio di Banca d'Italia

Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, che Banca d'Italia pubblica ogni trimestre interrogando un campione di agenzie immobiliari su tutto il territorio, è uscito a metà agosto 2026 con i dati del secondo trimestre dell'anno. Tre numeri, letti insieme, raccontano una cosa precisa.

Il 63% di chi compra casa lo fa con un mutuo ipotecario, e in media la banca copre il 78% del valore dell'immobile: un rapporto fra prestito e valore che lo stesso sondaggio definisce storicamente alto. Nello stesso trimestre, solo il 18% delle agenzie indica le difficoltà di accesso al credito fra le principali cause per cui un incarico a vendere si interrompe, il livello più basso da quando questa rilevazione esiste.

Messi insieme, questi numeri dicono che le banche stanno finanziando una quota alta del valore degli immobili, che la maggioranza di chi compra passa da un mutuo, e che il credito è la causa meno frequente fra quelle che fanno saltare una trattativa. Non è quello che si sente raccontare in giro.

Allora perché saltano davvero le trattative

Se il credito non è il problema in otto trattative su dieci, resta da capire cosa lo è. Nella nostra esperienza, e in linea con quello che raccontano gli operatori del settore, i motivi più frequenti riguardano l'immobile, non il compratore: una conformità catastale che non torna con lo stato reale della casa, tempi di vendita e di acquisto che non si incastrano, documentazione urbanistica incompleta.

Vale la pena spiegare cosa si intende con conformità catastale, perché è un termine tecnico che nasconde un problema molto concreto. Ogni immobile ha una planimetria depositata al catasto, il disegno ufficiale delle stanze e delle superfici. Se negli anni sono stati fatti lavori, come una parete spostata o un bagno ricavato da un ripostiglio, senza aggiornare quella planimetria, l'immobile risulta difforme: quello che si vede dal vivo non corrisponde a quello scritto in catasto.

È uno scenario tipico che si presenta spesso, ricostruito a partire dai racconti di chi vende e compra casa nei forum di settore. Nessun dettaglio riguarda un cliente di Armatori Group né una persona identificabile: lo raccontiamo generalizzato perché aiuta a riconoscere lo stesso rischio prima di trovarselo davanti.

La casa già venduta tre volte, e la quarta volta no

Una compravendita arriva in fondo alla trattativa, prezzo concordato, caparra versata. L'immobile in questione era già passato di mano tre volte in passato, ogni volta con un mutuo diverso, senza che nessuna banca avesse mai sollevato obiezioni. Alla quarta trattativa, il perito della banca dell'acquirente nota qualcosa che i periti precedenti non avevano segnalato: un ripostiglio trasformato in un secondo bagno, mai riportato sulla planimetria catastale.

Da lì la situazione si complica rapidamente. Un'agenzia consiglia di sanare la difformità prima di procedere, un'altra dice il contrario. Un tecnico incaricato dal venditore la considera un problema minore e regolarizzabile, l'ingegnere consultato dall'acquirente no. Nel frattempo il mutuo resta fermo, la caparra è già stata versata, e nessuna delle due parti sa più con certezza chi debba muoversi per primo.

Il punto non è chi abbia ragione nel merito tecnico. Il punto è che l'acquirente, fino a quel momento, aveva dato per scontato che il problema fosse la propria affidabilità creditizia, reddito, garanzie, storia bancaria. Il problema vero era nella casa, non in chi la comprava, ed è emerso solo alla perizia, quando la caparra era già in mano al venditore.

Cosa controllare prima di firmare, non dopo

Ci sono passaggi semplici che avrebbero permesso di scoprire il problema prima, con un costo in tempo di pochi giorni invece che di mesi di trattativa bloccata.

• Chiedere e leggere la planimetria catastale prima del compromesso, confrontandola stanza per stanza con lo stato reale dell'immobile, non solo guardando i metri quadri totali
• Far verificare la conformità da un tecnico di parte, non solo fidarsi della parola del venditore o dell'agenzia
• Inserire nel compromesso una clausola sospensiva legata proprio all'esito della perizia bancaria, così se il mutuo non arriva la caparra torna indietro senza bisogno di una causa

Vale la pena tenere a mente anche un'altra cosa, a prescindere da questo caso specifico. Lo spread è l'unica parte del tasso di un mutuo su cui si tratta davvero, perché il resto lo decide il mercato, e oggi il margine è più ampio del solito: le banche hanno una gran voglia di chiudere pratiche di mutuo, e lo raccontano i consulenti creditizi, chiamati in continuazione dagli istituti per aprire nuove pratiche. Vale la pena farsi fare più di un preventivo prima di firmare, proprio per portare a casa quel margine.

Due figure aiutano a portare a termine un'operazione senza sorprese. Un mediatore creditizio confronta le banche e trova la soluzione giusta per la propria situazione. Un buon agente immobiliare affiancato da un tecnico serio intercetta in anticipo quello che statisticamente fa saltare una trattativa: catasto, difformità, tempi che non tornano.

Capire se un'operazione regge, prima di firmare

Il credito, da solo, blocca poche trattative. Quello che le blocca davvero si scopre quasi sempre troppo tardi, quando la caparra è già passata di mano. Capire se un immobile o un'operazione reggono il vaglio di una banca, prima di arrivare al compromesso, è il lavoro che facciamo ogni giorno nei nostri uffici per chi ci chiede un parere tecnico prima di impegnarsi. Se hai un acquisto o un'operazione sul tavolo e vuoi verificarla prima di firmare, parliamone.