Oltre 3 compravendite su 10 nascondono una difformità: perché la due diligence non è un optional

La due diligence immobiliare è l'insieme di verifiche tecniche, legali e urbanistiche da fare prima di acquistare un immobile. Chi la salta rischia di ereditare ipoteche nascoste, abusi edilizi, o impianti non a norma, con costi che possono superare decine di migliaia di euro.

Secondo i dati dell'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), oltre il 30% delle compravendite in Italia presenta almeno una difformità documentale al momento del rogito. Con una due diligence strutturata, la maggior parte di queste criticità si individua prima, non dopo essere diventate un problema del nuovo proprietario.

Cos'è la due diligence, e da quando parte il conto alla rovescia

Il termine viene dal diritto anglosassone e significa "diligenza dovuta". In ambito immobiliare indica il processo di analisi approfondita che un acquirente consapevole svolge prima di chiudere l'operazione.

Va avviata subito dopo l'accettazione della proposta d'acquisto, in parallelo con la trattativa. Il nostro consiglio è di non aspettare il compromesso: alcune criticità richiedono settimane per essere risolte, o portano a rinunciare all'acquisto senza penali, se la due diligence è inserita come condizione sospensiva.

Verifica tecnica: cosa guarda davvero un tecnico prima che tu firmi

Il sopralluogo tecnico serve a valutare lo stato conservativo dell'immobile. Un tecnico, geometra, ingegnere o architetto, verifica:

• Strutture portanti: crepe, cedimenti, umidità di risalita
• Impianti elettrico e idraulico: conformità alla norma CEI 64-8, dichiarazione di conformità (legge 37/2008)
• Impianto di riscaldamento: stato della caldaia, libretto dell'impianto, attestato di prestazione energetica
• Copertura e tetto: stato del manto, eventuali infiltrazioni, gronda

Costo orientativo di una perizia tecnica completa: 500-1.500 euro, secondo la dimensione dell'immobile. Un investimento minimo rispetto al rischio di scoprire problemi dopo il rogito.

Verifica urbanistica e catastale: il punto dove si annidano i problemi veri

Questo è spesso il punto più critico. Bisogna controllare che lo stato attuale dell'immobile corrisponda a quanto depositato in Comune e al Catasto:

• Planimetria catastale: deve coincidere con l'immobile reale. Anche una piccola difformità, un muro spostato, una porta murata, può rendere nullo l'atto di vendita (art. 29 L. 52/1985)
• Titoli edilizi: permessi di costruire, condoni, variazioni in corso d'opera devono essere tutti in regola
• Agibilità: verifica che il Comune l'abbia rilasciata. Non è essenziale per la vendita, ma incide sul valore
• Classe catastale: incide su IMU, rendita e imposte di registro

Per gli immobili nelle Marche e in Emilia-Romagna, gran parte di questi documenti si verifica tramite i portali comunali o direttamente allo sportello SUAP.

Ipoteche e vincoli nascosti: la verifica che conviene sempre fare

La visura ipotecaria è uno dei documenti più importanti in assoluto. Permette di scoprire se sull'immobile gravano:

• Ipoteche volontarie, cioè mutui non ancora estinti
• Ipoteche giudiziali, come pignoramenti o decreti ingiuntivi
• Servitù, di passaggio o di veduta
• Diritti reali di godimento: usufrutto, uso, abitazione

Si richiede all'Agenzia delle Entrate, Servizi Ipotecari, oppure tramite un notaio. Costa pochi euro, il valore informativo è enorme.

Uno scenario che ricorre spesso: l'ipoteca che salta fuori a ridosso del rogito

È una situazione che si legge spesso nelle discussioni fra chi ha comprato casa: compromesso firmato a giugno, caparra del 10% versata, tutto sembra procedere. Poi, pochi giorni prima del rogito fissato per fine luglio, il notaio comunica che non si può procedere: sull'immobile risulta un'ipoteca giudiziale, legata a un debito bancario del venditore per il fallimento di una società di cui era socio. Un vincolo pari a circa il 30% del valore della casa.

In casi come questo, la soluzione passa quasi sempre dal coinvolgere direttamente la banca creditrice: il notaio può stipulare l'atto con una lettera di assenso alla cancellazione, così pagamento ed estinzione dell'ipoteca avvengono nello stesso momento. È buona norma anche versare i fondi in deposito fiduciario al notaio invece che direttamente al venditore, e aspettare che siano passati i giorni tecnici necessari perché la cancellazione risulti registrata, prima di considerare l'operazione conclusa davvero.

Il punto non è che l'ipoteca fosse insormontabile. È che scoprirla tre giorni prima del rogito, invece che durante la due diligence a giugno, ha trasformato una verifica di routine in una trattativa fatta sotto pressione.

Il rogito condizionato: come proteggerti prima del compromesso

Una tecnica sempre più usata dagli acquirenti è inserire nel compromesso una condizione sospensiva legata all'esito della due diligence. In pratica, se entro 30-45 giorni emergono problemi non sanabili, il contratto si risolve senza penali per nessuna delle parti.

Questa clausola è particolarmente utile per:

• Immobili con storia edilizia complessa, costruiti fra gli anni '70 e '80, prima della legge Bucalossi
• Acquisti da eredità o aste giudiziarie
• Immobili con più proprietari o comunioni ereditarie

Due diligence per chi investe: cosa guardare oltre allo stato del bene

Se stai comprando per investire e non per abitarci, la due diligence si arricchisce di un'analisi economica.

Rendimento lordo atteso. Il rapporto fra canone annuo di mercato e prezzo d'acquisto. Per le Marche e l'Emilia-Romagna, un buon riferimento per monolocali e bilocali in zone universitarie è 5,5-7,5% lordo.

Spese condominiali e straordinari previsti. Richiedi sempre i verbali dell'assemblea degli ultimi 3 anni. Lavori di facciata, ascensore o rifacimento tetto già deliberati diventano a carico del nuovo proprietario.

Inquilino già presente. Verifica il contratto di locazione, un'eventuale morosità pregressa, la corretta registrazione e se l'affitto è in regime di cedolare secca.

Il percorso pratico, passo per passo

Questa è la sequenza per condurre una due diligence completa senza perdere tempo:

• Richiedi la documentazione al venditore o all'agenzia: atto di provenienza, planimetrie, titoli edilizi, APE, visure catastali
• Incarica un tecnico di fiducia per il sopralluogo e la verifica urbanistica
• Richiedi la visura ipotecaria tramite Agenzia delle Entrate o notaio
• Consulta un avvocato immobiliarista se l'atto di provenienza è complesso (donazioni, eredità)
• Inserisci la condizione sospensiva nel compromesso, con una scadenza ragionevole, 30-45 giorni

È il lavoro che facciamo per ogni immobile che passa dal nostro studio, prima ancora di ragionare sul prezzo. Se stai valutando un acquisto e vuoi un primo confronto sulla due diligence, contattaci: nessun impegno, solo un parere tecnico vero.