Il costo del debito non è un dettaglio del finanziamento: è una voce del piano

Quando si valuta un'operazione immobiliare l'attenzione va quasi sempre sul prezzo di acquisto. È comprensibile: è il numero più grande, ed è quello su cui si tratta. Ma il prezzo lo si tratta una volta sola, mentre il tasso lo si paga per vent'anni. Vale la pena partire dai numeri ufficiali, e poi raccontare cosa è successo davvero a chi si è trovato dall'altra parte del grafico.

La Banca d'Italia rileva ogni trimestre i tassi effettivi globali medi sui mutui ipotecari: non le offerte in vetrina, ma i contratti effettivamente stipulati, spese e commissioni comprese. La serie sui mutui a tasso fisso e a tasso variabile parte dal terzo trimestre del 2004 e conta oggi 86 trimestri. Vale la pena guardarla per intero, perché letta tutta insieme dice una cosa che il singolo preventivo non dice.

21 anni in tre numeri

Oggi il tasso fisso è al 3,21% e il variabile al 4,37%: il variabile costa 1,16 punti più del fisso. Nel 2004 era il contrario, il fisso era al 5,47% e il variabile al 3,87%.

Nel mezzo, il variabile è stato più caro del fisso in 22 trimestri su 86: un quarto del tempo, arrivato concentrato in poche finestre invece che distribuito, l'ultima delle quali dura ancora oggi, dal 2023.

Perché conta se si compra per mettere a reddito

Su un'operazione a leva, la distanza fra il rendimento dell'immobile e il costo del denaro è il margine. Un immobile che rende il 4% lordo, comprato con un mutuo al 3,21%, lascia un margine sottile ma positivo. Lo stesso immobile con un mutuo al 4,37% quel margine lo brucia.

È il meccanismo della leva finanziaria, e funziona in tutte e due le direzioni: finché il rendimento sta sopra il costo del debito, ogni euro preso a prestito lavora a favore; sotto quella soglia lavora contro. In vent'anni di serie quella soglia è stata attraversata due volte, e mai con preavviso.

Chi compra per abitarci fa lo stesso conto in un'altra forma. Su 200.000 euro a vent'anni, 1,16 punti di differenza valgono circa 121 euro di rata al mese: per 240 mesi fanno poco più di 29.000 euro.

Una rata che raddoppia non è un'eccezione, è la situazione più comune

Fra il 2022 e il 2023 questa distanza fra fisso e variabile non è rimasta un numero sulla carta: si è tradotta nella bolletta di casa di moltissime famiglie, e vale la pena raccontarla così com'è successa più e più volte, non come un caso isolato. Chi aveva acceso un mutuo a tasso variabile con un debito residuo attorno ai 190.000 euro, con una rata iniziale sui 640 euro al mese, si è ritrovato nel giro di due anni con una rata vicina ai 1.270 euro. Praticamente il doppio, senza aver cambiato una virgola del proprio contratto: solo l'indice di riferimento si era mosso.

Chi si trova in quella condizione ha davanti due strade, e nessuna delle due è automatica. La prima è la rinegoziazione con la propria banca: nel biennio 2022-2023 è stata possibile solo entro soglie precise (mutuo sotto 200.000 euro, ISEE sotto 35.000 euro, rate pagate regolarmente), e fuori da quei paletti la banca non è obbligata a concedere il passaggio a tasso fisso. La seconda è la surroga verso un altro istituto, gratuita per legge dal 2007, ma che va confrontata spread contro spread, non solo tasso contro tasso.

Tre verifiche prima di firmare

Nessuna delle tre richiede di indovinare dove andranno i tassi, ed è esattamente questo il criterio con cui le abbiamo scelte.

• Chiedere lo spread, non il tasso. Il tasso di oggi è la somma di un indice di mercato e di uno spread. L'indice cambia e non lo decide nessuno dei due contraenti; lo spread resta scritto nel contratto per tutta la durata ed è l'unica parte su cui si tratta davvero. Un preventivo che dichiara solo il tasso finale non permette il confronto con nessun altro.
• Farsi simulare la rata al 6%. Non al tasso di partenza. Se il contratto prevede un tetto, quel tetto deve essere scritto; se non lo prevede, il 6% è il numero giusto su cui fare la prova, perché in questa serie il 6% è stato toccato due volte. Se a quel tasso l'operazione non regge, non è un'operazione: è una scommessa sull'andamento dei tassi.
• Controllare le condizioni di surroga prima, non dopo. La possibilità di spostare il mutuo a un altro istituto è il motivo per cui la scelta iniziale pesa meno di quanto sembri, ma solo se le condizioni la rendono davvero praticabile.

Due avvertenze sul dato

Il TEGM è una media nazionale e comprende voci che nel singolo preventivo possono pesare in modo molto diverso: serve a leggere la direzione del mercato del credito, non a calcolare la propria rata. E il confronto fra rendimento lordo e costo del mutuo, per essere onesto, va rifatto al netto: dal rendimento lordo vanno tolte IMU, imposta sul canone, manutenzione e i mesi di sfitto, che da soli valgono il 16,7% del canone se sono due all'anno.

Cosa facciamo noi

Non collochiamo mutui e non vendiamo prodotti finanziari. Validiamo i numeri di un'operazione immobiliare e costruiamo un business plan che una banca possa accettare, e la struttura del debito è metà di quel lavoro: quanto costa, per quanto tempo, e cosa succede al piano se il costo cambia. Se avete un'operazione sul tavolo, se ne può parlare.

Fonti: Banca d'Italia e Ministero dell'Economia e delle Finanze, rilevazione trimestrale dei tassi effettivi globali medi sui mutui ipotecari, dal terzo trimestre 2004 al terzo trimestre 2025. Dati sull'aumento delle rate a tasso variabile nel biennio 2022-2023: Federconsumatori, Lavorincasa.it.