Ci capita spesso di sentire la stessa frase, quando qualcuno ci porta un'operazione in provincia di Pesaro Urbino: "ho guardato solo Pesaro, il resto mi sembrava troppo periferico". È un modo di ragionare comprensibile, ma i numeri del 2025 raccontano un mercato quasi ribaltato rispetto a quell'istinto, e in questo articolo li mettiamo insieme a una situazione concreta che mostra dove sta il rischio opposto, quello di chi va nella direzione giusta ma senza controllare il passaggio decisivo.
Il mercato vero è fuori dal capoluogo, non dentro
Secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate sul numero di transazioni normalizzate (NTN) per abitazioni acquistate da persone fisiche, dati 2025 ancora provvisori, in provincia di Pesaro Urbino si contano poco più di 4.200 compravendite nell'anno. Di queste, solo il 27,2% è avvenuto nel capoluogo. Il restante 72,8%, oltre 3.000 abitazioni, si è mosso negli altri 49 comuni della provincia.
Il confronto con un'altra provincia della nostra area, Rimini, aiuta a leggere il dato nella sua proporzione giusta: lì il capoluogo pesa di più, ma il rapporto resta comunque sbilanciato fuori città, 45% contro 55%. In nessuna delle due province il capoluogo è il centro reale del mercato residenziale. È una parte, spesso minoritaria, di un insieme molto più grande.
Per chi valuta un'operazione, la conseguenza pratica è diretta: guardare solo il capoluogo significa osservare poco più di un quarto del mercato provinciale, lasciando fuori la parte dove si muovono più volumi e dove il prezzo al metro quadro è mediamente più basso.
Fuori dal capoluogo costa meno, e in proporzione rende di più
Il dato sui volumi dice dove si muove il mercato, non se conviene. Per quello servono altri due numeri, e vanno letti insieme: quanto costa il metro quadro e quanto incassa di canone in un anno. Le quotazioni OMI del secondo semestre 2025 e i canoni dei contratti registrati nel 2025 permettono di calcolarlo comune per comune.
Su quarantatré comuni della provincia il quadro è questo. Gabicce Mare è il più caro, 2.250 euro al metro, e rende il 3,24% lordo. Pesaro sta a 1.798 euro e 4,05%. Fano a 1.680 e 4,43%. Urbino a 1.093 e 5,87%. Monte Grimano a 745 e 7,86%.
Il comune più caro della provincia è anche quello che rende meno, e il meccanismo si legge nei canoni. Gabicce e Pesaro incassano lo stesso affitto al metro, 73 euro l'anno, ma a Gabicce comprare costa 452 euro in più al metro quadro. Il prezzo segue la domanda di chi vuole comprare in quel posto; il canone segue la domanda di chi ci abita. Quando le due si allontanano, il rendimento si comprime.
Il confronto che pesa di più è fra due città vere della stessa provincia: Urbino costa il 39% in meno di Pesaro e rende il 45% in più. Su un appartamento da ottanta metri quadri sono 87.440 euro contro 143.840.
Lo stesso schema si vede anche in provincia di Rimini, in forma più netta. Riccione sta a 3.850 euro al metro con un canone di 86 euro e un rendimento del 2,23%; Rimini a 2.301 con un canone di 90 e un rendimento del 3,92%. Riccione incassa un affitto leggermente inferiore al capoluogo e costa il 67% in più. Su questi comuni serve però una precisazione: il canone dei contratti registrati misura la locazione residenziale annua, non quella turistica stagionale, che è il modo in cui gli immobili della riviera vengono davvero messi a reddito. Lì quel rendimento è il pavimento, non il risultato.
Tutti i rendimenti citati sono lordi: non tolgono IMU, manutenzione, mesi di sfitto e imposte sul canone.
Il prezzo più basso fuori città non è automaticamente un affare
Qui però il ragionamento va completato, non fermato a metà. Un prezzo di ingresso più basso non dice ancora niente sulla capacità di quell'immobile di essere rivenduto quando servirà. Sono due variabili diverse, e nella nostra esperienza è proprio quando vengono confuse che un'operazione, sulla carta buona, comincia a scricchiolare.
Uno scenario che si presenta più spesso di quanto sembri
È una dinamica che ricorre in modo simile in tante zone d'Italia, non solo nella nostra provincia, ed è utile raccontarla nella sua forma tipica perché mostra bene dove si inceppa una scelta fatta solo sul prezzo. Un acquirente trova un appartamento all'ultimo piano, ristrutturato bene, in una zona periferica poco servita dai collegamenti: rispetto al centro il prezzo sembra un'occasione evidente, e la scelta si chiude in fretta anche perché l'immobile, di per sé, è davvero curato.
Il problema arriva dopo, quando serve rivendere. A distanza di tre anni, con il prezzo già abbassato due volte, le visite restano vicine allo zero e le richieste concrete non arrivano. Non perché l'immobile sia cambiato, ma perché in quella zona il numero di compratori attivi era basso già al momento dell'acquisto, e nessuno lo aveva controllato prima di offrire.
Il modo per non ripetere questo errore è semplice, ed è un dato pubblico: prima di offrire su un immobile fuori dal capoluogo, si controlla quante compravendite si sono chiuse in quello specifico comune nell'ultimo anno, non nella provincia intera.
Come si legge la liquidità di un comune, prima di offrire
Il numero di transazioni normalizzate che l'Agenzia delle Entrate pubblica per comune e per zona OMI è lo stesso dato che abbiamo usato per questo articolo, ed è consultabile pubblicamente. Non serve un abbonamento a un servizio a pagamento: basta sapere dove guardare e come leggerlo insieme al resto della pratica.
- Contate le compravendite del comune specifico, non della provincia. Un dato provinciale alto può nascondere comuni dove si vendono dieci case all'anno e comuni dove se ne vendono cento: sono due mercati diversi, anche a pochi chilometri di distanza.
- Separate il prezzo di ingresso dal tempo di uscita. Un prezzo basso è il costo con cui si entra nell'operazione, non il ritorno che ne uscirà. Il tempo medio di rivendita in quella zona va messo nel piano finanziario dal primo giorno, non scoperto quando serve vendere.
- Se un comune vende poche case all'anno, il compratore va aspettato, non dato per scontato. È una condizione compatibile con un investimento, ma solo se è già prevista nei tempi e nei numeri dell'operazione.
Va detto anche il rovescio della medaglia, perché non tutti i 49 comuni fuori dal capoluogo sono uguali fra loro. Alcuni, penso ai centri costieri o a quelli meglio collegati, hanno una domanda solida quanto quella del capoluogo, a volte di più. Altri hanno davvero pochi scambi, e lì il prezzo più basso è lo specchio di una domanda debole, non un'occasione nascosta. Trattare "fuori Pesaro" come un blocco unico è lo stesso errore, ribaltato, di guardare solo il capoluogo.
Nel nostro ufficio, quando prepariamo un business plan su un'operazione in un comune della provincia, il numero di compravendite dell'ultimo anno in quella specifica zona pesa quanto il prezzo di acquisto: è la voce che dice in quanto tempo l'operazione si chiude davvero, e una banca la guarda con la stessa attenzione con cui la guardiamo noi. Se avete un'operazione fuori dal capoluogo e volete capire se i tempi di uscita reggono prima di portarla in banca, parliamone.
Yannick Sciamanna
Analista immobiliare, Armatori Group
Fonte: Agenzia delle Entrate, numero di transazioni normalizzate (NTN) per abitazioni acquistate da persone fisiche, dati 2025 provvisori.
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