Nel nostro ufficio capita di rivedere pratiche dove sembra filare tutto liscio: il preliminare è firmato, la banca ha già detto sì al mutuo, e poi si inceppa tutto per una riga scritta più di sessant'anni fa in una convenzione comunale. È il caso di cui parliamo in questo articolo, insieme ai numeri di un piano che l'Italia ha quasi dimenticato ma che continua a comparire negli atti di compravendita.
Il piano che ha cambiato le periferie italiane
Nel 1949 lo Stato italiano decise di costruire case per chi non poteva comprarsele. La legge porta la data del 28 febbraio 1949, il numero 43, e il nome di chi la promosse allora come ministro del Lavoro, Amintore Fanfani. Dal piano nacque l'INA-Casa, un programma che doveva durare sette anni e che invece ne durò quattordici, chiudendosi il 31 marzo 1963 con oltre 350.000 alloggi realizzati in tutta Italia.
Quel patrimonio oggi ha superato i sessant'anni. Passa di mano soprattutto per eredità, e finisce spesso in quartieri che nel frattempo, da periferie popolari, sono diventati zone centrali e richieste. Sulla carta sembrano occasioni, con prezzi al metro quadro più bassi della media in posizioni che oggi valgono molto di più.
Il vincolo che il piano si è lasciato dietro
Riguarda non solo gli alloggi INA-Casa ma buona parte dell'edilizia pubblica e convenzionata costruita nei decenni successivi con logiche simili, un aspetto che gli annunci quasi mai mettono in evidenza. Molti di questi immobili portano ancora scritto, nella convenzione originaria firmata con il Comune, un prezzo massimo di cessione: una soglia oltre la quale quell'appartamento non si può vendere, indipendentemente da quanto ne pagherebbe oggi il mercato.
Il punto che sorprende di più chi lo scopre per la prima volta è che questo vincolo non decade con il tempo. Resta scritto negli atti finché qualcuno non lo toglie con una procedura apposita, e la Corte di Cassazione ha chiarito più volte che segue l'immobile anche nei passaggi di proprietà successivi al primo, non solo nella vendita originaria dal costruttore al primo assegnatario.
Per chi vende, la conseguenza è diretta: non incassa quello che il mercato offrirebbe. Per chi compra pagando sopra il prezzo massimo, la giurisprudenza riconosce il diritto a farsi restituire la differenza, anche a distanza di anni dal rogito.
Uno scenario che si presenta più spesso di quanto sembri
È una situazione che capita con una certa regolarità, e vale la pena raccontarla nella sua dinamica tipica perché mostra bene dove si inceppa una trattativa. Un acquirente trova una villetta costruita negli anni Settanta in edilizia convenzionata, tratta il prezzo con il proprietario, firma il preliminare e ottiene anche l'approvazione della banca per il mutuo. È a quel punto, quando la banca chiede la certificazione del prezzo massimo di cessione per erogare il finanziamento, che emerge il problema: il Comune non ha mai rilasciato quella certificazione e rimanda il calcolo alle parti, e dai documenti risulta che l'immobile ha una metratura superiore a quella prevista dalla convenzione originaria, un dettaglio che nessuno aveva mai verificato nei passaggi di proprietà precedenti.
Il risultato è che la vendita resta sospesa, il mutuo già approvato non si può erogare, e servono un tecnico e un notaio per ricostruire un calcolo che nella convenzione non era mai stato chiaro fin dall'inizio. Tutto questo dopo aver già firmato un prezzo.
Il vincolo si toglie in un modo solo, e conviene saperlo prima di trattare il prezzo, non dopo.
Come si toglie il vincolo, quando c'è
La procedura si chiama affrancazione, prevista dall'articolo 31 della legge 448 del 23 dicembre 1998, commi dal 45 al 50. Si può chiedere non prima di cinque anni dalla prima cessione dell'immobile, richiede un atto notarile da trascrivere nei registri immobiliari, e ha un costo che varia da Comune a Comune, calcolato in base alla convenzione originaria. Non esiste una cifra unica valida ovunque, quindi diffidate di chi la dà per scontata prima di aver controllato gli atti specifici.
Solo dopo l'affrancazione l'immobile si può vendere a prezzo libero. Fino a quel momento il vincolo resta, anche se il proprietario non lo sa o non ci ha mai pensato.
Cosa controllare prima di trattare il prezzo
- Fatevi dare la convenzione originaria e l'atto di primo acquisto. Il vincolo si legge lì, non nella visura catastale, e spesso non lo riporta nemmeno l'atto di provenienza più recente.
- Verificate se il terreno su cui sorge l'edificio è in proprietà piena o in diritto di superficie. Cambia sia il valore reale dell'immobile sia cosa si può affrancare e a quali condizioni.
- Se il vincolo c'è, chiedete il costo dell'affrancazione prima di trattare il prezzo con l'altra parte, non dopo il preliminare. Un costo scoperto tardi cambia i conti di tutta l'operazione.
Va detto anche il rovescio della medaglia, perché non tutto quello che sembra un'occasione lo è davvero. Un immobile con il vincolo ancora attivo, anche dopo l'affrancazione, resta spesso un edificio degli anni Cinquanta o Sessanta: classe energetica bassa, impianti da rifare, in diversi casi senza ascensore. Il prezzo più basso a volte non è un regalo, è solo lo specchio di quanto lavoro serve dopo per rendere l'immobile vivibile e vendibile a sua volta.
Capire se un immobile porta ancora un vincolo di questo tipo, e quanto costa toglierlo, è esattamente il tipo di controllo che facciamo su ogni immobile che passa dal nostro studio prima di portarlo in banca. Se avete un'operazione con una convenzione dietro e volete capire cosa nasconde davvero, parliamone.
Yannick Sciamanna
Analista immobiliare, Armatori Group
Fonti: legge 28 febbraio 1949 n. 43; legge 14 febbraio 1963 n. 60; legge 23 dicembre 1998 n. 448, art. 31.
Hai un caso simile? Parliamone.
Se stai valutando un'operazione e vuoi sapere se i numeri reggono, la strada più veloce è scriverci su WhatsApp: rispondiamo lì, senza moduli e senza attese.
Se preferisci il telefono, siamo allo 0721 631524.
