Quasi tutti i proprietari con cui parliamo danno per scontata una cosa: che una casa, col tempo, salga di valore. È una convinzione ragionevole, perché per una generazione è stata vera. Solo che negli ultimi quindici anni, in Italia, non lo è più stata.

L’indice Eurostat dei prezzi delle abitazioni misura come cambia il prezzo medio delle case comprate dalle famiglie, ed è costruito con la stessa metodologia in tutti i paesi europei proprio per permettere confronti. Dal 2010 al 2025 il quadro è questo.

Il Portogallo ha più che raddoppiato, +145,8%. La Germania ha fatto +82,0%, la Spagna +34,2%, la Francia +27,6%. L’Italia ha fatto −1,6%: quindici anni dopo il prezzo medio è appena sotto quello di partenza.

Possedere e investire non sono più la stessa cosa

È qui che il dato smette di essere una curiosità e diventa una domanda pratica.

Chi ha comprato in Italia nel 2010 e ha semplicemente aspettato ha oggi un bene che vale quanto allora. Nel frattempo però ha pagato IMU e manutenzione, e ha tenuto immobilizzata una parte importante del proprio patrimonio. Il possesso, da solo, non ha prodotto niente.

Chi invece ha visto salire il valore del proprio immobile, in questi anni, quasi sempre ha fatto una cosa precisa: ha cambiato qualcosa. Ha cambiato la destinazione d’uso, ha riqualificato, ha diviso un taglio troppo grande in due che il mercato assorbe, oppure ha messo l’immobile a reddito.

La rivalutazione, dove c’è stata, non è arrivata dal mercato. È arrivata da un progetto.

E se si toglie l’inflazione

Quelli sopra sono prezzi nominali, cioè il cartellino. Dicono di quanto è cambiato il prezzo, non di quanto è cambiato il valore. Per sapere il secondo bisogna togliere l’inflazione, e va tolta quella di ogni paese: fra il più e il meno inflazionato dei cinque, in quindici anni, ci sono quasi dieci punti di differenza.

Il quadro si abbassa per tutti, ma non allo stesso modo. Il Portogallo resta a +83,5% e la Germania a +27,9%. Spagna e Francia si azzerano: −0,3% e −3,6%. L’Italia scende a −26,7%, perché fra il 2010 e il 2025 i prezzi al consumo qui sono saliti del 34,2% mentre le case restavano ferme.

Su quel numero serve un’avvertenza, perché lo stesso dato si legge in due modi opposti a seconda di chi lo guarda. E sono veri tutti e due.

Per chi possiede, il capitale fermo dentro quella casa ha perso circa un quarto del suo potere d’acquisto. Non perché il prezzo sia crollato: in euro è dov’era. È che tutto il resto è rincarato del 34,2% e la casa non ha tenuto il passo.

Per chi compra, la stessa cosa si legge al contrario: una casa in Italia oggi costa circa un quarto in meno di quindici anni fa, misurata in tutto il resto. E vale anche rispetto agli stipendi. Il reddito pro capite italiano è salito del 32,8% fra il 2010 e il 2025, quasi quanto l’inflazione, mentre i prezzi delle case restavano fermi: in rapporto a quello che si guadagna, comprare casa in Italia è più accessibile oggi che allora. Il conto contro il reddito dà −25,9%, praticamente lo stesso numero.

Perché in Italia i prezzi non hanno seguito l’inflazione

È la domanda che viene subito dopo, perché di solito l’inflazione spinge in alto anche i prezzi delle case. Negli altri quattro paesi è esattamente quello che è successo.

In Italia la media di quindici anni nasconde due fasi opposte. Dal 2011 al 2019 l’indice è sceso da 119,7 a 98,5, cioè −17,7%: una correzione lunga otto anni, cominciata dopo il picco di inizio decennio. Dal 2019 al 2025 è risalito del 18,0%, e questa risalita ha riportato il prezzo medio appena sopra il punto di partenza del 2010.

Quindi non è che l’inflazione non abbia spinto. È che ha spinto durante una risalita che stava ancora recuperando quello che era stato perso prima: il risultato netto, sui quindici anni, è un pareggio in euro e un arretramento in valore.

Due cose che il numero non dice

La prima: è una media nazionale, e una media nasconde tutto. Dentro ci sono i mercati che sono corsi e i comuni dove non si vende una casa da anni. Sulle nostre province, per esempio, in due anni quarantaquattro comuni su settantasette non hanno mosso la quotazione di mezzo punto.

La seconda, ed è la più importante: il prezzo non è il rendimento. Chi ha abitato la casa non ha pagato un affitto per quindici anni. Chi l’ha affittata ha incassato un canone ogni mese. L’indice dei prezzi non vede né l’una né l’altra cosa, e da solo dà un quadro più nero del vero.

Detto questo, nessuna delle due precisazioni cambia la conclusione: se il paese nel suo insieme non ha prodotto rivalutazione, il valore che si è creato si è creato a macchia, dove qualcuno è intervenuto.

La domanda da farsi su ogni immobile

È scomoda, ed è questa: quell’immobile è un investimento o è un deposito?

Un investimento produce un rendimento che si può misurare. Un deposito conserva, e in presenza di inflazione conserva progressivamente meno. La differenza non sta nell’immobile in sé, ma nel fatto che ci sia un progetto sopra oppure no.

Per un proprietario la domanda operativa che ne discende non è quanto vale oggi la sua casa. Quella è una perizia, e si fa in mezza giornata. La domanda è cosa la farebbe salire, e se quell’intervento sta in piedi con i numeri: costo dei lavori, tempi, e prezzo che il mercato di quella zona è disposto a riconoscere dopo.

Se hai un immobile fermo e vuoi capire in quale dei due casi ti trovi, chiamaci allo 0721 1795065: lo guardiamo numeri alla mano, senza impegno.

Fonte: Eurostat, indice dei prezzi delle abitazioni (prc_hpi_a), dati annuali aggiornati a luglio 2026. Il confronto parte dal 2010 perché è il primo anno disponibile per l’Italia.