Il mattone protegge dall'inflazione. È una delle frasi più ripetute sul mercato immobiliare italiano, e sui dati degli ultimi 14 anni è vera solo per metà del mattone.

L'ISTAT pubblica l'indice dei prezzi delle abitazioni diviso in due: case nuove e case esistenti, che qui chiamiamo semplicemente usate. Sono due serie che di solito si guardano insieme, dentro la media generale. Guardate separate, e soprattutto tolta l'inflazione, raccontano due mercati che negli stessi anni sono andati in direzioni opposte.

Chi finisce fra le nuove e chi fra le usate

L'ISTAT divide le due serie in base a chi vende. Sono nuove le case appena costruite e anche le case esistenti ristrutturate e rivendute da un'impresa edile. Sono usate quelle vendute da famiglie e da altri soggetti.

Una casa che un'impresa compra, rifà e rimette sul mercato sta quindi nella serie delle nuove. La stessa casa, ristrutturata dal proprietario e venduta da lui, resta fra le usate. Sembra un dettaglio da glossario, e invece dice dove finisce il lavoro di chi riqualifica.

In euro correnti la differenza c'è già, ma non spaventa

Fra il 2011 e il 2025 il prezzo medio delle case nuove in Italia è salito del 26,9%. Quello delle case usate è sceso dell'11,4%.

Nello stesso periodo i prezzi al consumo sono saliti del 28,2%.

Il confronto con quella terza colonna è tutto il punto. Le case nuove sono salite quasi esattamente quanto l'inflazione: hanno conservato il loro valore, senza crearne di nuovo. Le usate sono andate nella direzione opposta mentre tutto il resto rincarava.

Al netto dell'inflazione restano 30 punti di distanza

Rimettendo entrambe le serie in potere d'acquisto, con il 2011 uguale a 100, nel 2025 le case nuove valgono 99 e le usate 69,1.

Sono 30 punti fra due beni che stanno spesso sullo stesso pianerottolo. Un appartamento del 1970 mai toccato e uno nuovo nello stesso isolato hanno seguito due mercati diversi che portano lo stesso nome.

Il minimo non cade dove lo si cerca: è il 2023

C'è un secondo fatto in questa serie, e riguarda il momento in cui l'usato ha toccato il fondo.

Non è il 2013, quando le compravendite erano già un terzo sotto il 2011. E non è nemmeno il 2019, che è il minimo dei prezzi in euro. Al netto dell'inflazione il minimo delle case usate è il 2023, a 66,2.

Cioè proprio negli anni in cui il racconto corrente era che i prezzi delle case stessero salendo. In euro salivano davvero, perché il rimbalzo dopo il 2020 c'è stato. Solo che l'inflazione di quel biennio correva più veloce, e il saldo in potere d'acquisto era negativo. Un immobile tenuto fermo in quegli anni ha perso valore proprio mentre il suo prezzo in euro saliva.

Che cosa se ne fa un proprietario

Questi numeri non dicono che comprare casa sia stato uno sbaglio. Dicono una cosa più circoscritta e più utile: negli ultimi 14 anni il valore reale l'ha conservato la parte di patrimonio immobiliare che è stata costruita o rifatta, e l'ha perso quella lasciata com'era.

ATTENZIONE: sono medie nazionali, e ogni comune fa storia a sé. Fra le usate, poi, ci sono anche le case ristrutturate dai privati, che nessuna statistica conta a parte: quanto abbiano reso quei lavori lo dice solo il conto fatto sul singolo immobile. Però la direzione è chiara, e un immobile lasciato com'è segue la curva che scende.

La leva per cambiare curva è il lavoro che ci fai sopra: riqualificazione energetica, impianti, serramenti, in certi casi il frazionamento o il cambio di destinazione. È sempre la strada più scomoda, ed è quella che genera più valore. Non conviene ovunque: un cantiere serio costa intorno ai 1.000 euro al metro quadro (per nostra esperienza spesso anche di più, ma stiamo bassi), e in molti comuni il divario di listino fra uno stato normale e uno stato ottimo non basta a coprirlo. Per questo il conto va fatto sul tuo immobile e sul tuo comune, prima di decidere.

Quello che questi 14 anni escludono è la terza opzione, quella che sembra la più prudente: tenere fermo e aspettare che il mercato faccia il lavoro. In termini reali, sull'usato, aspettare è costato circa un terzo del valore.

Come lavoriamo quando il conto regge

Quando il divario c'è, resta la domanda che ferma quasi tutti: chi mette i soldi per i lavori? Con «Riqualifichiamo il tuo immobile» li mette l'impresa. Tu metti l'immobile, noi facciamo l'operazione.

La nostra soluzione? Si parte dal valore di zona, che è pubblico e verificabile, e da lì si capisce quanto vale il tuo immobile oggi e quanto varrebbe rifatto. Il progetto lo impostiamo con i nostri tecnici, gravando 0 euro sul tuo portafoglio. Poi le nostre imprese eseguono i lavori e l'immobile torna sul mercato rifatto, sempre senza che tu anticipi un euro.

Alla vendita il maggior valore si divide, e i conti devono stare in piedi per tutti:

• per te, il valore del tuo immobile più la tua parte di quello che ha guadagnato, con le condizioni fissate prima di cominciare;
• per le nostre imprese, il lavoro del cantiere;
• per gli investitori, l'utile sul capitale che hanno messo.

Funziona sugli immobili che hanno un valore da liberare. Un bilocale già rifatto non ha niente da trasformare, e in quel caso te lo diciamo subito.

Resta aggiornato sulle nostre pubblicazioni: racconteremo i cantieri che stiamo chiudendo con questo metodo.

Una nota sul metodo

Le due serie ISTAT sono in euro correnti: l'inflazione l'abbiamo tolta noi con l'indice NIC dei prezzi al consumo, che nel file arriva in 3 basi diverse e va raccordato sull'anno in cui si sovrappongono. Il confronto è fatto media annua contro media annua per entrambe le serie, perché prendere l'ultimo trimestre delle case e la media annua dei prezzi al consumo darebbe due numeri non paragonabili. La divisione fra nuove e usate è quella del glossario ISTAT, e dipende da chi vende.

Hai un caso simile?

Se hai un immobile fermo da anni, oppure vuoi investire con «Diventa nostro socio nelle operazioni» proprio su questo divario, scrivici. Tutti i giorni ci occupiamo di analizzare immobili e operazioni, per privati come per imprese: facciamo il conto sul tuo immobile e sul tuo comune, senza impegno. Ci trovi allo 0721 631524.

Fonti. ISTAT, indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), serie per abitazioni nuove ed esistenti, medie annue dal 2011 al 2025, e glossario del comunicato sul quarto trimestre 2025. ISTAT, indice dei prezzi al consumo NIC, medie annue. Agenzia delle Entrate, Quaderni dell'Osservatorio 2021, compravendite di abitazioni nuove ed esistenti dal 2011 al 2020.