Nel 2025 nelle province di Pesaro Urbino e Rimini si sono scambiate 8.920 abitazioni. Di queste, 4.839 sono passate in cinque comuni soltanto: Rimini, Pesaro, Fano, Riccione e Bellaria Igea Marina.

Il 54% del mercato in 5 comuni su 77. E ne bastano quattro per arrivare alla metà.

Come si distribuiscono le compravendite nelle province di Pesaro Urbino e Rimini

Rimini da sola fa 2.001 compravendite, il 22% del totale delle due province. Pesaro ne fa 1.179, Fano 907, Riccione 493, Bellaria Igea Marina 259.

Dall'altra parte della classifica il quadro si rovescia. Venticinque comuni chiudono l'anno sotto le venti compravendite, e messi tutti insieme fanno il 3% del mercato provinciale.

Perché questo cambia la strategia di vendita

In un comune da duemila scambi l'anno il prezzo è la leva principale. La platea è ampia, ci sono comparabili recenti su cui ragionare, e una correzione di prezzo produce effetti in poche settimane perché i compratori ci sono e stanno guardando.

In un comune da quindici scambi l'anno la leva principale non è il prezzo, è il tempo. Si può abbassare il prezzo e restare fermi lo stesso, perché in quell'anno i compratori per quella tipologia sono stati pochissimi e magari hanno già comprato. Chi vende in un piccolo comune deve mettere in conto tempi lunghi, e deve saperlo prima di firmare un mandato, non dopo sei mesi.

Il rovescio della medaglia, per chi compra

La stessa cosa letta dal lato dell'acquisto dice l'opposto. Nei comuni con pochi scambi la concorrenza in acquisto è quasi assente: chi ha tempo, capitale e capacità di intervento compra a condizioni che nei cinque comuni grandi non esistono.

Il rischio non è pagare troppo. Il rischio è l'uscita: se in quel comune passano di mano quindici case l'anno, rivendere richiede mesi e va pianificato dall'inizio, non lo puoi improvvisare alla fine. Per questo, quando valutiamo un'operazione, il numero di scambi annui del comune entra nel piano tanto quanto il prezzo al metro quadro.

Ma ATTENZIONE. Che gli scambi siano pochi non vuol dire che lì non ci sia da guadagnare. Anzi: è proprio dove la concorrenza in acquisto è quasi assente che si compra a condizioni che sulla costa non esistono, e c'è un pezzo che quasi nessuno guarda.

La cedolare secca al 10% sul canone concordato non vale ovunque. Vale nei comuni che rientrano nell'elenco dell'alta tensione abitativa, e nelle due province sono 9 su 77. Ma non sono solo quelli della costa: dentro ci sono anche Urbino, Fermignano e Montelabbate, comuni dell'entroterra con mercati piccoli e prezzi lontani da quelli di Riccione o Cattolica.

È lì che le due cose si sommano: si compra dove nessuno compete, e si affitta pagando il 10% invece dell'aliquota piena. Nei venticinque comuni che chiudono l'anno sotto le venti compravendite, invece, quell'aliquota non c'è: il prezzo basso resta, il vantaggio fiscale no. È una distinzione che conviene fare prima di comprare, non dopo.

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Fonte. Agenzia delle Entrate, volumi di compravendita per comune, 2025, dati provvisori.