Nelle due province dove attualmente è posizionata la nostra filiale, Pesaro Urbino e Rimini, il metro quadro di un'abitazione civile in stato normale costa da 635 a 3.850 euro.
Sono sei volte, e stanno tutte dentro un territorio che si attraversa in un'ora di macchina.
I numeri vengono dalle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025, lette comune per comune sui 77 comuni delle due province.
La forbice fra i comuni delle province di Pesaro Urbino e Rimini
In cima c'è Riccione con 3.850 euro al metro quadro, seguita da Cattolica e Misano a 2.450 e da Rimini a 2.301. Gabicce Mare, il comune più caro della provincia di Pesaro Urbino, si ferma a 2.250. Pesaro sta a 1.798, Fano a 1.680, Urbino a 1.093. In fondo, Borgo Pace a 635.
La forbice è la cosa che si nota per prima, ma non è quella che serve a decidere. Sopra i 2.000 euro al metro quadro ci sono soltanto sei comuni su 77, tutti sulla costa. È una fascia stretta, e sotto di essa il territorio cambia in fretta.
Il numero che conta è la mediana, e sta a 918 euro
La mediana delle quotazioni dei 77 comuni è 918 euro al metro quadro. Vuol dire che metà dei comuni delle due province sta sotto quella cifra. Per la precisione, 44 comuni su 77 stanno sotto i mille euro.
Messo accanto a un altro numero, quel 918 cambia il modo di ragionare su qualunque intervento. Una ristrutturazione completa, con impianti, serramenti e finiture, costa oggi intorno ai 1.000 euro al metro quadro (attualmente per nostra esperienza anche di più, ma stiamo bassi ;)
In più della metà di questo territorio, quindi, rifare una casa costa quanto o più di quello che la casa finita vale al metro quadro ma ATTENZIONE, I dati utilizzati per l'analisi sono quelli estrapolati dalle compravendite registrate e trascritte dall'Agenzia delle Entrate, dove all'interno c'è un aggregato di compravendite comprendente immobili di lusso, immobili ristrutturati ed immobili di nuova costruzione. Però già quel dato ci fa capire che, nel complesso, il valore transato è di quell'entità. Questo non significa che non è possibile fare operazioni immobiliari, perché sicuramente all'interno di ogni contesto ci sono degli immobili che superano anche il doppio del valore della media del territorio e del comune preso in analisi. Ma in ottica di un investitore che mette dei capitali all'interno di una zona, avere un valore al metro quadro medio che tenga il costo edile e quindi consente di acquistare un immobile da ristrutturare o da convertire, sostenersi il costo edile più il costo del denaro ed avere un margine, quindi un utile di impresa, rivendendo l'immobile, risulta fondamentale.
Non è quindi un motivo per non farlo: è il motivo per cui il conto va fatto prima e comune per comune, e non sulla media della provincia.
Quando un intervento sta in piedi e quando no
Un intervento di riqualificazione regge quando esiste un divario abbastanza largo fra quanto vale l'immobile nello stato in cui si trova e quanto varrà finito, e quel divario deve pagare il cantiere e lasciare un margine. Nei comuni della fascia alta il divario di solito c'è. Nei comuni sotto i mille euro al metro quadro, per una ristrutturazione ordinaria, spesso non c'è.
Dove non c'è, restano altre due strade. La prima è il cambio di destinazione, che sposta l'immobile su un mercato diverso da quello residenziale del suo comune. La seconda è il frazionamento, che porta una superficie grande dentro una classe più liquida. Nessuna delle due funziona ovunque: dipendono dallo strumento urbanistico, dalle altezze, dagli accessi e dal regolamento di condominio.
Quello che non funziona quasi mai è partire dal valore finale sperato e tornare indietro. Si parte dal valore di zona, che è pubblico e verificabile, e si va avanti utilizzando comparabili sempre più complessi per capire se esattamente quell'immobile, all'interno di quella zona, all'interno di quel contesto, con le sue caratteristiche ed eventuali accessori speciali, regge il prezzo di mercato e si guarda se il divario esiste.
Hai un caso simile?
Se hai un immobile e vuoi sapere dove si colloca davvero nel mercato del suo comune, scrivici. Guardiamo i numeri della zona insieme e ti diciamo cosa cambia, senza impegno.
Fonte. Agenzia delle Entrate, quotazioni immobiliari OMI, secondo semestre 2025, abitazioni civili in stato conservativo normale.
