Affitti alle stelle? Fra Pesaro Urbino e Rimini, tolta l'inflazione, i canoni sono quasi fermi dal 2018

A Rimini un contratto di affitto firmato nel 2025 chiede in media 90,2 euro al metro quadro l'anno. Nel 2018 ne chiedeva 73,6: in 7 anni il 22,6% in più.

Detta così, «gli affitti sono alle stelle» è una frase vera. Ma nello stesso periodo i prezzi al consumo sono saliti del 19,8%, e tolta l'inflazione il canone al metro di Rimini è cresciuto del 2,3%.

I 7 comuni con più case affittate, in euro di oggi

Abbiamo rifatto lo stesso conto nei 7 comuni con più abitazioni affittate nel 2025 fra la provincia di Pesaro Urbino e quella di Rimini. Prima la variazione in euro dal 2018 al 2025, poi quella tolta l'inflazione:

• Fano: +25,1% in euro, +4,4% in potere d'acquisto.
• Cattolica: +24,0% e +3,5%.
• Rimini: +22,6% e +2,3%.
• Riccione: +19,7% e −0,1%.
• Pesaro: +13,9% e −5,0%.
• Urbino: +10,3% e −8,0%.
• Bellaria Igea Marina: −0,8% e −17,3%.

In euro il canone al metro è salito in 6 comuni su 7. In quello che ci compri è sceso in 4.

Per chi cerca casa l'affitto in euro è davvero più alto di 7 anni fa. Per chi affitta, dove il canone è salito, l'aumento è servito quasi tutto a tenere il passo dei prezzi.

Di quali affitti stiamo parlando

I numeri vengono dalle locazioni registrate all'Agenzia delle Entrate, e il perimetro conta:

• Sono i contratti nuovi dell'anno, non gli affitti in corso. Dicono quanto chiede oggi chi firma, non quanto incassa chi ha un contratto di qualche anno fa.
• Il canone è lordo, quello scritto nel contratto, prima di tasse e spese.
• Solo abitazioni intere. Le stanze affittate una per una restano fuori, e a Urbino non sono poche: nel 2025 sono 1.324 porzioni contro 1.394 abitazioni intere.
• Niente affitto breve. Un appartamento per turisti o un B&B è un'attività di impresa: incassa di più, ma va gestito, riempito e promosso, e si misura in un altro modo.

A Pesaro la media racconta un'altra storia

Il canone medio di un comune mette insieme contratti che non si somigliano: libero e concordato, a lungo periodo e transitori. Basta che cambi quanto pesa ciascuno perché la media si muova.

A Pesaro, in euro di oggi, il libero a lungo periodo è salito del 14,6%, il transitorio a canone libero è sceso del 15,9% e il concordato a lungo periodo del 2,5%. Intanto i transitori sono passati dal 25,3% al 31,4% dei contratti nuovi.

Tenendo fermo il peso di ogni tipo di contratto al 2018, il calo di Pesaro si ferma al 2,3%. Il resto lo fa la composizione.

E sono pochi contratti: i liberi a lungo periodo a Pesaro vanno da 280 a 411 l'anno, e nel 2023 erano scesi sotto il 2018, a 76,4 euro al metro. Su numeri così un anno da solo non fa una tendenza.

Un canone medio si legge in euro di oggi e per tipo di contratto.

Il nostro ragionamento

Un canone che in euro sale quanto i prezzi non è un guadagno: compra le stesse cose di prima. Per chi affitta contano due conti, quanto compra quel canone e quanto rende rispetto a quanto vale la casa.

Il secondo conto questi dati non lo fanno. Lo stesso canone può essere un buon rendimento su una casa comprata bene e uno scarso su una casa che oggi vale molto di più. Il canone al metro serve a capire dove guardare: cosa fare lo decide il conto sul singolo immobile.

E prima del comune conta il contratto.

A Pesaro nel 2025 un libero a lungo periodo chiede 95,4 euro al metro, un transitorio a canone libero 49,9.

Ma prima di lasciarti, cosa guardare quando firmi o rinnovi un affitto

• Il tuo canone in euro di oggi. Rivalutalo con l'indice dei prezzi al consumo dall'anno della firma: è il modo più semplice per capire se è cresciuto davvero.
• Il confronto con lo stesso tipo di contratto. Un libero a lungo periodo si confronta con i liberi a lungo periodo del suo comune, non con la media di tutti i contratti.
• L'aggiornamento del canone. Con la cedolare secca, per tutta la durata dell'opzione, rinunci a chiedere l'aggiornamento del canone, compreso quello legato all'inflazione.
• Il canone accanto al valore della casa. Quanto incassi in un anno, tolte tasse e spese, diviso quanto vale oggi l'immobile: è quanto rende davvero il capitale che ci tieni dentro.

Dal 2018 al 2025 i prezzi al consumo sono saliti del 19,8%, e chi ha scelto la cedolare secca, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento all'inflazione non l'ha potuto chiedere.

Su un contratto lungo, lo sconto sulle tasse può valere meno di quello che il canone perde per strada.

Fonti: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, locazioni di abitazioni per comune 2018-2025 (contratti registrati, abitazioni intere); ISTAT, indice dei prezzi al consumo NIC, medie annue; elenco dei comuni ad alta tensione abitativa. Analisi effettuate dalla nostra società.