Affitto concordato col 5%: quanto vale lo sconto, comune per comune
Il disegno di legge di bilancio 2027 abbassa la tassa sugli affitti a canone concordato.
Oggi la cedolare su questi contratti è al 10%.
Per quelli firmati nel 2027 scende al 5%, e all'1% se l'inquilino ha meno di 36 anni quando firma.
Per chi firma un concordato, quanto vale lo sconto in euro, comune per comune?
Nei comuni ad alta tensione abitativa, dove lo sconto si applica:
- 606 euro al mese: il canone del contratto concordato medio firmato nel 2025.
- 364 euro l'anno in più al proprietario col 5%, rispetto al 10% di oggi.
- 654 euro l'anno in più con l'1%.
- 230.067 concordati nuovi registrati nel 2025, 87 su 100 di tutti quelli firmati in Italia.
Un contratto solo, due tasse
Il concordato è un affitto con un tetto: il canone lo fissano gli accordi locali fra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
In cambio, il proprietario paga meno tasse.
Per questo il conto si fa sullo stesso contratto: stesso canone, cedolare al 10% oggi, al 5% o all'1% se si firma nel 2027.
Il libero resta fuori: è un altro contratto, con un canone che fa il mercato e una tassa del 21%, su case diverse.
Lo sconto è di 5 punti sul canone, e ogni anno vale il 60% di un mese di affitto.
Con l'1% i punti sono 9, poco più di un mese di affitto l'anno.
Quali comuni abbiamo guardato
Lo sconto vale solo nei comuni ad alta tensione abitativa: le grandi città e i comuni vicini, i capoluoghi di provincia e gli altri comuni scelti dallo Stato.
Nell'elenco dell'Agenzia delle Entrate sono 787, e in 735 nel 2025 è stato registrato almeno un concordato nuovo.
Per ognuno abbiamo diviso il canone annuo dei concordati nuovi per il numero di case affittate: è il contratto concordato medio del comune.
Per le classifiche abbiamo tenuto i comuni con almeno 20 concordati, per non leggere medie fatte di poche case: sono 631.
Dove si firmano più concordati
Nei 15 comuni con più concordati nuovi ne sono stati registrati 83.829 nel 2025, più di un terzo del totale.
- Milano e Roma: 634 e 588 euro l'anno col 5%, oltre mille con l'1%.
- Bologna, Padova, Verona e Napoli: fra 398 e 438 euro.
- Torino, Perugia e Catania: intorno ai 284 euro.
Lo sconto è uguale in percentuale dappertutto.
In euro cambia con il canone su cui si applica.
Quanto vale nei 631 comuni
- Il comune a metà classifica lascia 293 euro l'anno in più.
- 550 comuni su 631 stanno fra 200 e 400 euro.
- 10 comuni arrivano a 500 euro o più: oltre a Milano e Roma ci sono Bolzano, Merano, Sorrento e alcuni comuni intorno a Milano e Firenze.
- In fondo ci sono comuni di Sicilia e Calabria: a Cassano allo Ionio lo sconto vale 132 euro l'anno.
Cosa ci aspettiamo
Se nel 2027 si firmassero tanti concordati quanti nel 2025, ai canoni del 2025, lo sconto lascerebbe ai proprietari al massimo 83,6 milioni di euro in più ogni anno.
Al massimo, perché vale solo per chi sceglie la cedolare: chi resta all'IRPEF non ha questo sconto.
Lo sconto riguarda i contratti firmati nel 2027, vale sui canoni dal 2027 al 2031 e anche sul primo rinnovo.
Non vale per i contratti prorogati o rinnovati nel 2027, né per chi interrompe un contratto in corso al 30 settembre 2026 e lo rifirma con lo stesso inquilino o con la sua famiglia.
Per questo ci aspettiamo che parte delle firme di fine 2026 slitti a gennaio, sempre che il testo resti questo.
Cosa questi numeri non dicono
- Sono medie del comune: il tetto del concordato cambia da zona a zona, e la tua casa può stare sopra o sotto.
- Quanti inquilini abbiano meno di 36 anni non lo sappiamo: il file dell'Agenzia delle Entrate non riporta l'età.
- Restano fuori l'IMU, che sul concordato è ridotta, le spese e la durata del contratto.
- Sono i contratti del 2025: nel 2027 i canoni possono essere diversi.
- È un disegno di legge: il Parlamento può cambiarlo prima di approvarlo.
Se hai una casa da affittare nel 2027
- Il tuo comune deve essere nell'elenco ad alta tensione abitativa: fuori dall'elenco lo sconto non c'è.
- Il canone della tua zona, dagli accordi territoriali: lo sconto vale 5 punti di quella cifra, non della media del comune.
- La data della firma e l'età dell'inquilino: lo sconto riguarda i contratti firmati nel 2027, e l'1% vale se alla firma l'inquilino ha meno di 36 anni.
Il premio segue il canone
Il concordato nasce per scambiare un affitto più contenuto con meno tasse.
Lo sconto nuovo toglie a tutti gli stessi 5 punti, e in euro pesa di più dove il canone concordato è più alto: 634 euro l'anno a Milano, 132 a Cassano allo Ionio.
Per lo stesso tipo di contratto, lo sconto a Milano vale quasi cinque volte quello di Cassano allo Ionio.
Il premio più grande va nelle città dove l'affitto contenuto costa già di più.
Se basterà a portare più case a quel canone, e in quali comuni, si vedrà solo nei contratti registrati nel 2027.
Fonti: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, locazioni residenziali per comune dal 2018 al 2025 ed elenco dei comuni ad alta tensione abitativa; disegno di legge di bilancio 2027, relazione illustrativa, art. 5. Analisi effettuate dalla nostra società.
