Vendite e affitti in Italia nel 2027: quattro previsioni sulla manovra
La manovra per il 2027 tocca la casa in due punti.
Lascia il bonus per ristrutturare com'è: 50% sulla casa in cui abiti, 36% sulle altre.
E abbassa la tassa sugli affitti a canone concordato: dal 10% al 5% per i contratti firmati nel 2027, all'1% se l'inquilino ha meno di 36 anni.
È ancora un disegno di legge, e il Parlamento può cambiarlo.
Abbiamo passato la settimana sui numeri dell'Agenzia delle Entrate e della Banca d'Italia, e ne sono uscite quattro previsioni:
- Vendite: in 12 mesi circa 774.000 case, vicine al massimo del 2022. Nel 2027 le muoveranno i mutui, non il bonus.
- Affitti: oggi 39 contratti lunghi nuovi su 100 sono concordati. Nel 2027 stimiamo 41 o 42.
- Comuni: su 609, il 5% cambia il conto del proprietario in 80, l'1% in altri 36.
- Canoni: il concordato vale in media 82 euro ogni 100 del libero, e la soglia per pareggiare col 5% è 83,2.
Sono stime nostre, e qui sotto c'è da dove vengono.
Le vendite seguono la rata
Fra aprile 2025 e marzo 2026 si sono vendute circa 774.000 case, poco sotto le 790.000 dei 12 mesi chiusi a settembre 2022.
La manovra lascia il bonus com'è, quindi da lì non arriva una spinta nuova.
Nel 2026 i mutui sono intorno al 3,5%: se restano lì, ci aspettiamo un 2027 con vendite vicine a quelle di oggi.
Con un mutuo, il prezzo che puoi pagare dipende dalla rata, e la rata la decidono tasso, durata, anticipo e quanto la banca concede.
Una cautela: è un andamento che si vede nei dati, non una prova di causa.
Il bonus può cambiare quali case si comprano e quanto si spende nei lavori, e questo dato non lo misura.
Il 2025 e il 2026 sono ancora provvisori.
Gli affitti: qualche concordato in più
Il canone concordato è un affitto con un tetto fissato dagli accordi del comune, di solito più basso del libero.
In cambio il proprietario paga meno tasse sull'affitto: oggi il 10% invece del 21%.
Nel 2015 in Italia era concordato 1 affitto lungo nuovo su 4.
Nel 2025 sono 39 su 100: poco più di 1 in più ogni anno.
Per il 2027 abbiamo fatto due conti:
- al ritmo degli ultimi 10 anni, 41 su 100;
- se il 2027 ripete i due anni dopo il 2014, quando questa tassa scese dal 15% al 10%, 42 su 100.
Su circa 670.000 affitti lunghi firmati in un anno, sono fra 18.000 e 26.000 concordati in più rispetto al 2025.
C'è un limite: lo sconto vale solo per chi firma nel 2027, quindi una parte delle firme potrebbe solo spostarsi da dicembre a gennaio.
Una cautela sul perimetro: in alcuni Rapporti dell'Agenzia la riga dei comuni ad alta tensione abitativa coincide col totale dell'Italia, per questo la serie lunga la facciamo su tutta Italia.
Lo sconto però vale solo nei comuni previsti dalla legge, e i dati del 2026 non sono ancora pubblicati.
Dove cambia davvero, e il peso dell'1%
Lo sconto vale nei comuni ad alta tensione abitativa: grandi città e comuni vicini, capoluoghi e altri comuni scelti dallo Stato.
Abbiamo preso quelli con almeno 20 affitti nuovi liberi e 20 concordati nel 2025: sono 609.
Per ognuno abbiamo confrontato l'affitto medio al metro quadro dei due contratti.
Sul libero la tassa è il 21%: per lasciare al proprietario la stessa cifra, il concordato deve valere almeno 87,8 euro ogni 100 del libero col 10% di oggi, 83,2 col 5%, 79,8 con l'1%.
- 424 comuni, 307.505 contratti nuovi: il concordato conviene già oggi, come a Napoli, Genova, Milano e Roma.
- 80 comuni, 33.851 contratti: diventa conveniente col 5%, come a Venezia e Monza.
- 36 comuni, 34.885 contratti: conviene solo con l'1%, cioè solo con un inquilino sotto i 36 anni, come a Padova, Bari, Bergamo e Vicenza.
- 69 comuni, 71.038 contratti: non conviene nemmeno all'1%, come a Bologna, Torino, Firenze e Brescia.
Il gruppo che guardiamo di più è quello dei 36.
Sono meno della metà degli 80, ma ci passano più contratti: 34.885 contro 33.851.
Lì la stessa casa può convenire a canone concordato con un inquilino di 30 anni e non con uno di 40.
Nei 69 comuni dove non basta nemmeno l'1%, il concordato vale meno di 79,8 euro ogni 100 del libero: pesa il tetto fissato dagli accordi del comune più della tassa.
Sono medie di case diverse: descrivono il comune, non la singola casa, dove contano il tetto della zona, l'IMU, la durata e l'inquilino.
I canoni: lo scarto dal libero si allarga
Nei comuni ad alta tensione abitativa, nel 2025 il concordato si è affittato in media a 82 euro al metro quadro ogni 100 del libero.
Nel 2019 erano 88, nel 2022 84.
Dal 2019, in euro correnti, il libero al metro quadro è salito del 29%, il concordato del 21%.
Sulla media il 5% da solo resta appena sotto la soglia di 83,2, e l'1% supera quella di 79,8.
Per molti proprietari, quindi, a fare la differenza sarà l'età dell'inquilino.
Una cautela: dal 2025 l'Agenzia ha rinominato i segmenti dei contratti agevolati, e i canoni al metro quadro sono medie di case diverse.
Il confronto fra gli anni indica una direzione, non un valore preciso.
Dopo una settimana sulla manovra
Sulle vendite non ci aspettiamo sorprese.
Chi compra con un mutuo passa prima dalla banca, e la rata la fanno tasso, durata e anticipo: la manovra lascia il bonus com'è, il tasso invece cambia ogni mese.
Sugli affitti il 5% abbassa la tassa in tutti i comuni ad alta tensione abitativa, ma il conto fra libero e concordato cambia verso in circa 1 comune su 5 fra quelli che abbiamo potuto misurare.
In 36 comuni, da Padova a Bari, il concordato conviene solo se chi firma ha meno di 36 anni.
Lì passano più contratti nuovi che negli 80 comuni dove basta il 5%.
In quei comuni, a parità di casa e di canone, l'età dell'inquilino entra nel conto del proprietario, anche se sulle medie lo scarto è di pochi euro ogni 100.
E chi cerca casa dopo i 36 anni potrebbe vedersi proporre più spesso il contratto libero, che costa di più.
Tutto questo vale se il Parlamento lascia il testo com'è.
In dieci anni i concordati sono passati da 1 su 4 a 39 su 100, con la tassa ferma al 10%.
Il 41 su 100 che stimiamo per il 2027 è quel ritmo che continua, senza manovra.
Con uno sconto che vale per le firme di un anno solo, quanta parte del 2027 sarà davvero merito suo, e quanta sarebbe arrivata comunque?
Fonti: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare (compravendite residenziali 2011-2026, Rapporti immobiliari residenziali 2016-2026, contratti di locazione 2025 per comune, elenco dei comuni ad alta tensione abitativa); Banca d'Italia, tassi sui nuovi mutui per l'acquisto dell'abitazione; disegno di legge di bilancio 2027, articoli 4 e 5. Stime e analisi effettuate dalla nostra società. Foto di copertina: Presidenza della Repubblica, via Wikimedia Commons.
