Affitti a canone concordato, quasi 4 su 10: cosa può cambiare con la cedolare al 5% nel 2027
Nel 2025, in Italia, quasi 4 affitti lunghi nuovi su 10 sono stati firmati a canone concordato.
Nel 2015 era 1 su 4.
Il disegno di legge di bilancio per il 2027, che il Parlamento deve ancora esaminare e approvare, abbassa dal 10% al 5% la tassa sugli affitti concordati firmati nel 2027.
Per capire cosa può succedere siamo partiti da dieci anni di contratti registrati.
I numeri che contano:
- 257.636 affitti concordati nuovi nel 2025: erano 165.633 nel 2015.
- 409.986 affitti a canone libero nuovi nel 2025: erano 492.955.
- 38,6 su 100: la quota dei concordati sui contratti lunghi nel 2025, dal 25,2 del 2015.
- 41 o 42 su 100: dove potrebbe arrivare nel 2027, secondo le nostre due stime.
Il canone concordato, in poche righe
È un affitto con il canone dentro i limiti fissati dagli accordi territoriali del comune.
In cambio il proprietario paga meno tasse.
Con la cedolare secca, la tassa piatta sull'affitto, oggi paga il 10% invece del 21%.
Lo sconto vale nei comuni ad alta tensione abitativa: le grandi città e i comuni vicini, i capoluoghi di provincia e gli altri comuni individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.
Quanto costa in meno a chi prende casa in affitto?
Nei comuni ad alta tensione abitativa, nel 2025, un concordato lungo è stato firmato in media a 84,0 euro al metro quadro all'anno, uno libero a 102,4.
A parità di metri quadri, il concordato costa il 18% in meno.
Dieci anni di contratti, due strade opposte
Dal 2015 al 2025 i nuovi affitti concordati sono cresciuti di 92.003.
Quelli a canone libero sono calati di 82.969.
Nel frattempo il totale è rimasto quasi fermo: 658.588 contratti lunghi nel 2015, 667.622 nel 2025.
Quello che si è spostato è la scelta fra libero e concordato.
Su 100 affitti lunghi, i concordati erano 25,2 nel 2015 e 38,6 nel 2025: in media 1,3 in più ogni anno.
Un'avvertenza sul dato.
Contiamo i contratti nuovi registrati in un anno, non tutti gli affitti in corso, e restano fuori i contratti transitori.
Il conto è su tutta Italia per una ragione precisa: nei Rapporti fino al 2018, e in quello del 2020, la riga dei comuni ad alta tensione abitativa coincide con il totale nazionale.
Una serie fatta solo di quei comuni mescolerebbe perimetri diversi.
Cosa è successo l'ultima volta
La tassa sul concordato è già scesa due volte.
Il decreto-legge 102 del 2013 l'ha portata dal 19% al 15%, il decreto-legge 47 del 2014 dal 15% al 10%.
Dal 2015 al 2017, i primi anni dopo il taglio al 10%, i concordati sono passati da 25,2 a 30,3 su 100: 2,6 in più ogni anno, quasi il doppio del ritmo medio del decennio.
Quanto di quella crescita sia merito dello sconto non lo possiamo dire: i dati contano i contratti, non il motivo per cui sono stati firmati in un modo o nell'altro.
Cosa ci aspettiamo per il 2027
Abbiamo fatto due stime.
Sono stime nostre, non dati: quelli del 2026 non sono ancora pubblicati.
- Se il ritmo resta quello dei dieci anni, 1,3 in più ogni anno: 39,9 su 100 nel 2026 e 41 nel 2027.
- Se il 2027 ripete gli anni dopo il 2014, con il 2026 al ritmo medio e il 2027 a 2,6 in più: 42 su 100.
Il 2026 è uguale nelle due stime, perché il 5% vale solo per i contratti firmati nel 2027.
Tenendo fermo il totale del 2025, circa 670.000 contratti lunghi, vuol dire fra 18.000 e 26.000 affitti concordati in più rispetto al 2025.
Il totale però può anche muoversi.
Se lo sconto porta sul mercato case che oggi non sono affittate, i contratti crescono, e la quota da sola non lo mostra.
Ma prima di lasciarti, cosa guardare se affitti nel 2027
- Il comune: lo sconto vale solo nei comuni previsti dalla legge. Va controllato prima di scegliere il contratto.
- Il canone: il concordato ha un tetto, e il conto si fa sul netto, canone più basso contro tassa più bassa. Il 18% è una media: nel tuo comune la distanza dal libero può essere diversa.
- La data della firma: conta il contratto stipulato nel 2027. Proroghe e rinnovi fatti nel 2027 non entrano.
- Il contratto in corso: se al 30 settembre 2026 c'è un contratto con lo stesso inquilino, interromperlo per rifirmarlo nel 2027 non dà lo sconto. Lo stesso vale se si firma con chi abitava già nella casa o con la sua famiglia.
- L'età dell'inquilino: se alla firma ha meno di 36 anni, la tassa scende all'1%.
- Gli anni coperti: il 5% vale sui canoni incassati dal 2027 al 2031, e anche sul primo rinnovo di quei contratti.
- Il testo: è un disegno di legge. In Parlamento può cambiare, e finché non è approvato non è una regola.
Il 5% non arriva a tutti
Nel 2014 il 10% è arrivato anche sui concordati già in corso.
Il 5% invece tocca solo i contratti firmati nel 2027: chi ha già un concordato resta al 10%.
Due affitti uguali, nella stessa via e con lo stesso canone, possono così pagare per anni uno il 10% e l'altro il 5%, solo per l'anno in cui sono stati firmati.
Per questo il precedente del 2014 va usato con prudenza per stimare il 2027: allora lo sconto arrivava a tutti, questa volta passa solo da una firma nuova.
E anche per chi firma nel 2027 il 5% finisce: vale sui canoni fino al 2031 e sul primo rinnovo, poi con la legge di oggi si torna al 10%, mentre il tetto sul canone resta.
Un concordato che conviene solo con il 5% è quindi un contratto scelto per una tassa che, a un certo punto, torna quella di prima.
Fonti: Agenzia delle Entrate, Rapporti immobiliari OMI 2016-2026, segmenti del mercato delle locazioni; Relazione illustrativa al disegno di legge di bilancio 2027-2029, articolo 5; decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, articolo 4; decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, articolo 9. Stime per il 2026 e il 2027 e analisi effettuate dalla nostra società.
