Il bonus casa fa vendere più case? In Italia, dal 2011, le vendite hanno seguito i mutui
Da aprile 2025 a marzo 2026, in Italia, sono state vendute 774.361 abitazioni.
Da gennaio a dicembre 2011 erano 575.797.
In mezzo ci sono stati il bonus per ristrutturare al 50%, il Superbonus al 110% e poi al 90%, e dal 2025 la detrazione al 50% sulla casa in cui si abita e al 36% sulle altre.
Per il 2027 la manovra la conferma così com'è.
Viene spontaneo chiedersi se il bonus faccia vendere più case.
Messi sulla stessa linea del tempo, i numeri dicono che le vendite si sono mosse molto di più insieme al costo dei mutui:
- −32,4% di case vendute dal 2011 al 2013, mentre il bonus saliva al 50%.
- +55,1% dal 2013 al 2019, mentre i mutui scendevano dal 3,2% del 2014 all'1,7% del 2019.
- −11,5% da settembre 2022 a marzo 2024, con i mutui arrivati al 4,5%.
- +10,9% da marzo 2024 a marzo 2026, con i mutui tornati poco sopra il 3%.
Il 2012: il bonus sale, le vendite scendono
Il decreto-legge del 22 giugno 2012 porta al 50% la detrazione per i lavori in casa, sulle spese fatte da fine giugno.
Il calo, però, era già cominciato prima.
Da luglio 2011 a giugno 2012 si vendono 510.646 case, l'11,3% in meno rispetto al 2011.
Il bonus più alto non ferma la discesa: da gennaio a dicembre 2013 le case vendute sono 389.448, un terzo in meno del 2011.
Nel 2012 il tasso medio dei nuovi mutui per comprare casa è del 4,02%.
Per chi compra con un mutuo, il tasso decide la rata, e la rata decide quanta casa si può comprare.
Sei anni senza cambi del bonus, e i mutui che scendono
Dal 2013 al 2019 sulla nostra linea del tempo non compare nessun cambio della detrazione per ristrutturare.
Cambiano i mutui: il tasso medio passa dal 3,2% del 2014 all'1,7% del 2019.
Nello stesso periodo le case vendute salgono da 389.448 a 604.168, il 55,1% in più.
Il Superbonus e i mutui all'1,25% arrivano insieme
Il Superbonus al 110% vale per le spese dal 1° luglio 2020.
Poche settimane prima le vendite avevano toccato il punto più basso del lockdown: 539.390 case da luglio 2019 a giugno 2020.
Da lì si sale fino a 789.557 case da ottobre 2021 a settembre 2022, il 46,4% in più.
Negli stessi mesi i mutui toccano il minimo della serie: 1,25% a dicembre 2020.
Qui bonus, mutui economici e ripartenza dopo il lockdown arrivano insieme, e dai numeri non si riesce a dire quale abbia pesato di più.
Quando il mutuo torna caro
Nel 2023 il Superbonus scende al 90%.
Nello stesso anno il tasso medio dei mutui sale fino al 4,5% di novembre.
Le vendite calano: 698.479 case da aprile 2023 a marzo 2024, l'11,5% in meno rispetto al massimo di settembre 2022.
Poi i tassi scendono, e nel 2025 la media dell'anno è del 3,2%.
Le vendite risalgono a 774.361, il 10,9% in più in due anni.
Cosa ci aspettiamo per il 2027
Il disegno di legge di bilancio 2027, ancora da approvare in Parlamento, proroga la detrazione per il 2027.
Resta al 50% sui lavori nell'abitazione principale, per chi ne è proprietario o ha un diritto reale sulla casa, e al 36% su tutte le altre.
Abitazione principale vuol dire la casa in cui vivi abitualmente, e non coincide con la prima casa delle agevolazioni sull'acquisto.
Con le aliquote ferme, è difficile aspettarsi dal bonus una spinta nuova alle vendite.
Il tasso medio dei nuovi mutui, da gennaio ad agosto 2026, è del 3,46%, e ad agosto è al 3,55%.
Se nel 2027 scendesse, a parità di prestito la rata sarebbe più leggera.
Se salisse, l'ultimo precedente è vicino: con i mutui arrivati al 4,5%, da settembre 2022 a marzo 2024 le vendite sono calate dell'11,5%.
Dove il dato si ferma
- Due curve che si muovono insieme non dimostrano che una muova l'altra. Sulle vendite pesano anche redditi, prezzi e fiducia, che qui non abbiamo misurato.
- Le vendite sono transazioni normalizzate: una casa comprata per metà conta 0,5. Il 2025 e l'inizio del 2026 sono ancora provvisori.
- Ogni punto della curva somma i 12 mesi precedenti: quello di marzo 2026 va da aprile 2025 a marzo 2026. Così le stagioni non disturbano il confronto.
- Il tasso è quello medio dei nuovi mutui per comprare casa, senza le spese: non è il TAEG e non è la rata.
- Il bonus può cambiare quali case si comprano e quanto si spende nei lavori. Questo dato non lo misura.
Cosa guardare prima di comprare
- La rata con il tasso di oggi e quella con un punto in più: la differenza ti dice di quanto può spostarsi la rata, e se il tuo reddito la sostiene anche così.
- Se la casa sarà la tua abitazione principale, e se ne sarai proprietario: lì la detrazione sui lavori è del 50%, sulle altre case del 36%.
- Il costo dei lavori per intero: lo paghi tu subito, e la detrazione te ne restituisce solo una parte, negli anni dopo, come minori imposte e solo se ne hai abbastanza da cui scalarla.
Perché il bonus pesa meno della rata
Il bonus aiuta a pagare i lavori a chi una casa ce l'ha già, o la compra da sistemare.
È uno sconto sulle tasse che arriva negli anni dopo la spesa, e la rata del mutuo resta quella.
Per chi ha bisogno della banca, la decisione di comprare si gioca prima: quanto ti concede e a quale tasso.
Ci sembra la spiegazione più semplice di quello che mostra la linea del tempo, anche se due curve che si muovono insieme non bastano a dimostrarla.
Nel 2012 la detrazione più alta è arrivata con le vendite già in calo, e la discesa è continuata fino al 2013.
Fra il 2013 e il 2019 le vendite sono cresciute con la stessa detrazione per ristrutturare e con i mutui in discesa.
Fra il 2020 e il 2022 Superbonus, mutui economici e ripartenza dopo il lockdown sono arrivati insieme, e lì i numeri non dicono quale abbia pesato di più.
Per il 2027 la detrazione è già scritta nella manovra, mentre il tasso dei mutui cambia ogni mese.
Per questo il numero che seguiremo noi, mese per mese, è il tasso medio dei nuovi mutui pubblicato dalla Banca d'Italia.
Fonti: Agenzia delle Entrate, OMI, volumi di compravendita residenziali (2025 e 2026 provvisori); Banca d'Italia, tassi sui mutui per acquisto di abitazioni, nuove operazioni; Normattiva, decreto-legge 83/2012 art. 11, decreto-legge 34/2020 art. 119, decreto-legge 176/2022 art. 9, legge 207/2024 art. 1; relazione illustrativa al disegno di legge di bilancio 2027. Analisi effettuate dalla nostra società.
