Hai una casa grande e non si vende: quante come la tua passano in un anno
Quando una casa grande resta invenduta per mesi, la spiegazione che arriva quasi sempre è che costa troppo.
Prima di scendere di prezzo conviene però guardare un numero diverso, ed è pubblico: quante case della stessa taglia vengono comprate in un anno in quel comune.
Quanto vale ogni taglia sul mercato italiano
L'Agenzia delle Entrate conta le compravendite dividendole per classi di superficie.
Nel 2025, sulle 766.757 abitazioni scambiate in Italia, la fascia più affollata è quella da 50 a 85 metri quadri, con il 30,8%.
Le case sopra i 145 metri quadri sono il 17,4%, cioè 133.674 in tutto l'anno.
Centotrentatremila case è un numero grande, e a leggerlo così sembra un mercato ampio.
Il problema è che quel numero non si spende in un comune solo.
Lo stesso dato dentro la provincia di Pesaro Urbino
Abbiamo preso le stesse compravendite del 2025 e le abbiamo lette comune per comune sui cinquanta della provincia.
Pesaro vende 205 case sopra i 145 metri quadri in un anno, Fano 166, Urbino 48, Fossombrone 42.
Poi si scende in fretta: in 28 comuni su 50 se ne vendono meno di dieci, a Mercatino Conca ne è passata una in tutto l'anno, e in due comuni nessuna.
Tradotto: chi ha una casa grande in un comune dove di quella taglia se ne scambiano cinque all'anno non sta vendendo a 133.674 compratori.
Sta vendendo a cinque.
E se l'immobile è sul mercato da otto mesi, i compratori che hanno effettivamente comprato una casa così in quel comune, in quel periodo, si contano su una mano.
Perché questo cambia la diagnosi
Con numeri di quella dimensione, il tempo di vendita smette di essere un segnale sul prezzo.
Sei mesi senza offerte su un bilocale in centro a Pesaro dicono qualcosa, perché lì di bilocali ne passano continuamente e il confronto è immediato.
Sei mesi senza offerte su una casa da 200 metri quadri in collina sono la normalità statistica di quel mercato.
Abbassare il prezzo in quella situazione ha un effetto limitato: non fa comparire compratori che non ci sono, li fa solo pagare meno quando arrivano.
La strada che quasi non si considera
Se il problema è la taglia, la leva è la taglia.
Le stesse mura divise in due unità da 100 metri quadri escono dalla fascia che vale il 17,4% del mercato ed entrano in quelle che insieme ne valgono il 57%.
Non è un lavoro di finiture: è un lavoro di progetto, e cambia il numero di persone che possono comprare.
Non funziona ovunque, e va detto.
Dipende da cosa consente lo strumento urbanistico del comune, dalle altezze dei locali, dagli accessi, dal regolamento di condominio, dalla possibilità di dare a ogni unità impianti e affacci propri.
Sono verifiche tecniche che si fanno prima di spendere, e a volte danno esito negativo.
Il ragionamento completo su quando conviene mettere mano e quando no lo abbiamo affrontato in un altro articolo del blog, quello sulla scelta fra vendere da ristrutturare e ristrutturare prima.
Come si controlla, in pratica
Il dato è pubblico e riguarda ogni comune italiano, non solo i nostri.
Prima di decidere qualunque cosa sul prezzo, il numero da avere è quante case della tua classe di superficie sono state vendute nel tuo comune nell'ultimo anno.
Il numero conta le compravendite registrate, non le case in vendita: non dice quante come la tua sono sul mercato, né da quanto tempo.
In un comune piccolo poche vendite in più o in meno spostano molto la quota.
Accanto agli annunci della tua zona, però, dice se chi compra case di quella misura esiste ancora.
Se in un anno ne passano poche e in vendita ce ne sono molte, abbassare il prezzo basta, o è la misura della casa che non trova più famiglie?
Fonti: Agenzia delle Entrate, volumi di compravendita per comune e classe di superficie, anno 2025, dati provvisori.
