Quanto costa il metro quadro in Italia, zona per zona: la mappa di tutte le zone OMI

Nel nucleo antico di Portofino una casa in stato normale è quotata 13.450 euro al metro quadro.

In una zona agricola di Valmozzola, nell'Appennino parmense, 107,5.

Fra le due ci sono 60 chilometri in linea d'aria, e un rapporto di 125 a 1.

Sono i due estremi della mappa qui sotto: tutte le 26.991 zone OMI d'Italia, ognuna colorata con la sua quotazione.

Come leggere la mappa delle zone OMI d'Italia

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate divide ogni comune in zone e per ogni zona stima una forchetta di valori, dal minimo al massimo.

Qui usiamo il 2° semestre 2025 e il centro della forchetta.

È una quotazione di zona, non il prezzo di una casa venduta, e non dice quanto vale una casa appena rifatta.

La casa di riferimento è quella civile in stato normale.

In 2.614 zone l'Agenzia quella casa non la quota, ma ne quota un'altra: le abitazioni economiche, le ville, le civili in ottimo stato.

Lì abbiamo preso la tipologia e lo stato che l'Agenzia indica come prevalenti nella zona, e se mancano la prima casa quotata.

Così le zone con una quotazione passano da 20.637 a 23.251.

Tre cautele prima di guardare i colori.

• La superficie inganna. Una zona agricola grande come mezzo comune si vede più di un centro storico di dieci vie. Il colore che salta all'occhio non è per forza quello dove abitano più persone.
• A righe, una stima. In 3.740 zone l'Agenzia non quota nessun tipo di casa: 2.880 zone rurali senza nessuna quotazione, 815 con solo capannoni, negozi o magazzini, 45 nei comuni del terremoto dove il valore pubblicato è zero. A Roma sono il Foro Romano, l'aeroporto di Ciampino, gli ospedali, gli ippodromi. Per non lasciarle vuote le abbiamo colorate a righe con il valore della zona quotata più economica dello stesso comune; per 49 zone, in comuni senza nessuna zona quotata, con la più economica dei comuni confinanti o della provincia. È una stima nostra, non una quotazione, e non entra in nessuno dei conti che seguono.
• Sono zone, non case. Ogni zona conta uno: una regione con tanti piccoli comuni ha tante zone e pesa di più nei conteggi, anche se ci abita meno gente.

Metà delle zone a 900 euro o meno

Messe in fila dalla più economica alla più cara, le 23.251 zone quotate dicono questo:

• metà sta a 900 euro al metro quadro o meno;
• 13.163 sono sotto i 1.000 euro;
• solo 228 arrivano a 4.000 euro o più.

Sotto i 500 euro le regioni con più zone sono la Calabria, con 536, la Sicilia, con 456, e il Piemonte, con 327.

In alto le zone sono poche e raccolte in pochi posti: delle 228 da 4.000 euro in su, 51 sono in Liguria e 42 nel Lazio.

Dopo Portofino, la zona più cara è il centro di Cortina, a 13.250.

Contate zona per zona, le quotazioni della casa in Italia sono una lunga pianura bassa, con poche punte molto alte.

Il centro delle città, da nord a sud

Per confrontare due città bisogna guardare la stessa zona.

Abbiamo preso il centro: per ogni città la mediana delle quotazioni delle sue zone OMI di fascia B, quella che l'Agenzia chiama centrale.

Le città sono i dodici capoluoghi di regione più popolosi, quattro per area, secondo i residenti ISTAT a fine 2025; al Centro i capoluoghi di regione sono proprio quattro.

Ogni città, però, il suo centro lo divide a modo suo: a Bologna le zone di fascia B sono 2, a Roma 14.

• Nord. Milano 7.750 euro al metro quadro, Bologna 3.525, Torino 2.600, Genova 2.562,5.
• Centro. Roma 5.750, Firenze 3.850, Ancona 1.312,5, Perugia 1.150.
• Sud e isole. Napoli 3.550, Cagliari 2.225, Bari 1.887,5, Palermo 1.537,5.

Il centro di Milano è quotato quasi 7 volte quello di Perugia.

La fila però non scende in ordine da nord a sud: il centro di Napoli sta sopra quelli di Torino e di Genova, quello di Cagliari sopra Bari e Palermo, e in fondo ci sono due capoluoghi del Centro.

Anche dentro la stessa città le zone centrali non sono tutte uguali: a Milano vanno da 6.150 euro a Porta Ticinese a 10.750 a Brera, a Roma da 4.050 all'Esquilino a 8.550 nel Tridente.

Per questo il confronto usa la mediana e non la zona più cara.

Due città si confrontano centro con centro.

Prima di dare un prezzo a una casa

• La zona, prima della città. Il numero che conta è quello della sua zona OMI, con la sua forchetta.
• La tipologia. Una villa e un appartamento civile nella stessa zona hanno quotazioni diverse: va letta la riga giusta.
• Lo stato. La quotazione normale non dice quanto vale una casa rifatta, né quanto costa rifarla.

Quanto pesa il posto

Fra Portofino e Valmozzola il rapporto è di 125 a 1, sulla stessa casa civile in stato normale.

Mattoni, impianti e mano d'opera, però, non costano 125 volte di più sulla costa ligure che nell'Appennino parmense: da una regione all'altra un cantiere cambia prezzo molto meno.

Noi quella distanza la leggiamo quasi tutta come il prezzo del posto: quanta gente vuole vivere lì, e quanto è disposta a pagare per farlo.

Quanto valore lascia un cantiere, lo decide soprattutto la zona.

Dove la quotazione è alta, il costo dei lavori pesa meno, in proporzione, su quello che la casa vale dopo.

Dove è bassa, può avvicinarsi a quel valore, e una ristrutturazione rischia di ripagarsi più in comfort e in bollette che in prezzo di rivendita.

Una casa rifatta può stare sopra la quotazione della sua zona, che riguarda lo stato normale: quanto sopra, però, dipende ancora molto dalla zona.

E metà delle zone quotate d'Italia sta a 900 euro al metro quadro o meno.

Visti dal centro di Milano, a 7.750, sono prezzi bassi.

Per chi in una di quelle zone deve rifare casa, sono il metro con cui misurare il conto dei lavori.

Alti, giusti o bassi, allora: lì, chi ristruttura sta aumentando quanto vale la casa, o sta spendendo per viverci meglio?

Fonti: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, quotazioni immobiliari e perimetri delle zone del 2° semestre 2025; ISTAT, bilancio demografico 2025 per la scelta delle città. Analisi effettuate dalla nostra società.