Con la stessa rata, la banca ti presta somme molto diverse: dal 2016 a oggi

Chi pensa a un mutuo, di solito, si fa la domanda al contrario: quanto mi dà la banca?

Noi preferiamo partire dalla rata, perché è la sola cosa che si decide a casa propria, guardando lo stipendio e le spese di ogni mese.

Così abbiamo fatto una prova: teniamo ferma la rata e guardiamo quanto capitale riusciva a ripagare, anno dopo anno.

Il conto è sempre lo stesso: 700 euro al mese per 25 anni, con il tasso fisso medio di quel periodo.

• 138.339 euro nel 2016, con un tasso medio del 3,60%.
• 169.007 euro nella primavera 2021, con l'1,80%: è il massimo di tutti questi anni.
• 115.332 euro nell'estate 2023, con il 5,38%: è il minimo.
• 125.680 euro nel secondo trimestre 2026, con il 4,52%.

La rata è identica in tutti e quattro i casi.

Cambia la somma che quella rata riesce a sostenere: 53.675 euro di differenza fra il 2021 e il 2023.

Cosa abbiamo calcolato, e perché dal 2016

Abbiamo preso il tasso effettivo globale medio (TEGM) dei mutui ipotecari che la Banca d'Italia pubblica ogni trimestre, separato fra tasso fisso e tasso variabile.

Il periodo va dal primo trimestre 2016 al secondo trimestre 2026, cioè dieci anni e mezzo.

L'abbiamo scelto perché dentro ci stanno i tassi più bassi, la risalita e il livello di oggi.

Per ogni trimestre abbiamo calcolato il capitale che una rata di 700 euro ripaga in 300 mesi.

La formula è: capitale = rata x (1-(1+r)^-300)/r, dove r è il tasso medio diviso 12.

Il conto è nostro: la Banca d'Italia pubblica i tassi, non le somme.

Cosa si vede nel grafico

Dal 2016 al 2021 la somma sale quasi sempre, perché il tasso scende.

Poi, fra la fine del 2022 e l'estate 2023, cade in pochi trimestri.

Il variabile segue la stessa strada, ma tocca il fondo più tardi: 106.713 euro nel primo trimestre 2024.

Oggi le due linee sono vicine: 125.680 euro col fisso e 128.020 col variabile.

Nel 2016 non era così: il variabile ne valeva 150.403 e il fisso 138.339.

Quando il tasso sale, la casa che sta nella rata si restringe

Un mutuo è un accesso al credito, e la banca lo concede in rapporto a quanto riesci a restituire ogni mese.

La rata è il tuo limite.

Il tasso decide quanto di quel limite va in capitale, cioè nella casa che puoi comprare, e quanto va in interessi.

Su 25 anni una rata di 700 euro fa 210.000 euro in tutto.

• Nel 2021 erano 169.007 euro di capitale e 40.993 di interessi.
• Nel 2023 erano 115.332 euro di capitale e 94.668 di interessi.

La somma pagata è la stessa, ma nel 2023 gli interessi ne prendono una parte molto più grande della casa.

Cosa guardare prima di firmare

Il tasso medio non lo scegli.

Alcune cose, invece, le decidi tu, e spostano la somma che ti viene concessa.

• Tasso fisso o variabile. Col fisso la rata resta quella per tutta la durata. Col variabile segue un indice, e la rata o la durata possono cambiare: chiedi alla banca come e quando.
• La durata. A parità di rata, più anni significano più capitale, ma anche più interessi da pagare.
• L'anticipo. È la parte di prezzo che metti tu. La banca di norma non finanzia tutto, quindi più anticipo hai, meno capitale devi chiedere.
• La perizia. La banca stima il valore della casa e presta guardando quella stima. Se è più bassa del prezzo concordato, la differenza ricade su di te.

Prima di decidere, chiedi alla banca il documento informativo con tasso, rata e costo complessivo, e fai il conto con la tua rata, non con quella di un esempio.

Cosa questo conto non dice

Non è il mutuo che una banca ti offrirà.

Il tasso che abbiamo usato è una media di tutte le banche, e comprende anche spese e commissioni, quindi non coincide con quello scritto nel contratto di una singola banca.

La somma che ti concederanno dipende anche da reddito, anticipo, durata e perizia.

I 700 euro sono nominali, cioè euro di ogni anno, senza correzione per l'inflazione: una rata di 700 euro nel 2016 non pesava come pesa oggi.

Sul variabile abbiamo fatto una semplificazione: abbiamo calcolato come se il tasso di quel trimestre restasse lo stesso per 25 anni, mentre nella realtà cambia.

Infine non misura il prezzo delle case: dice quanto capitale entra in una rata, non quanto costa una casa.

Il nostro ragionamento

Ci ha colpito quanto il numero che tutti chiedono per primo, la somma del mutuo, dipenda da un tasso che nessuno di noi decide.

La rata, invece, la decidiamo noi.

Per questo ci sembra più utile chiedersi quale rata si regge anche quando le cose cambiano, e solo dopo quale casa ci sta dentro.

Se il tasso, fra qualche anno, fosse diverso da quello che vedi oggi, la rata che hai in mente reggerebbe la casa che stai guardando?

Fonti: Banca d'Italia, tassi effettivi globali medi (TEGM) dei mutui ipotecari, serie storica dal 1° trimestre 2016 al 3° trimestre 2025 e comunicati stampa del 31 marzo, 26 giugno e 30 settembre 2026 per i trimestri successivi. Calcolo del capitale finanziabile effettuato dalla nostra società.