Cedolare al 5% sul concordato: quanto resta al proprietario a Roma, Venezia e Torino
Un proprietario a Roma affitta casa a canone concordato, al canone medio dei contratti registrati in città nel 2025: 979 euro al mese.
Oggi, con la cedolare al 10%, gliene restano 881.
Se firma il contratto nel 2027 e la manovra passa com'è scritta, gliene resterebbero 930.
- 49 euro al mese in più, cioè 588 l'anno.
- 2.938 euro in cinque anni, dal 2027 al 2031, il periodo in cui vale lo sconto.
- 1.058 euro l'anno in più se l'inquilino ha meno di 36 anni e la cedolare scende all'1%.
Il conto si fa sullo stesso contratto, con lo stesso canone.
Cambia solo la tassa.
Cosa prevede la manovra sugli affitti concordati
La cedolare secca è la tassa fissa che il proprietario può scegliere al posto dell'IRPEF sugli affitti.
Il disegno di legge di bilancio 2027, all'articolo 5, la cambia così:
- Libero: resta al 21%.
- Concordato, oggi: 10%.
- Concordato firmato nel 2027: 5%, sui canoni incassati dal 2027 al 2031.
- Inquilino con meno di 36 anni al momento della firma: 1%.
Lo sconto vale anche per il primo rinnovo di quei contratti.
Non vale per i contratti prorogati o rinnovati nel 2027.
E non vale se un contratto in corso al 30 settembre 2026 viene chiuso in anticipo e rifirmato nel 2027 con lo stesso inquilino, con chi abitava già in quella casa o con la sua famiglia.
È ancora un disegno di legge: il Parlamento può cambiarlo.
Perché il libero resta fuori dal conto
Il canone concordato non lo decide il proprietario da solo.
Lo fissano gli accordi territoriali del comune, con un minimo e un massimo per zona, e in cambio lo Stato chiede meno tasse.
Il libero è un altro contratto: il canone lo fa il mercato, e la tassa è più alta.
Mettere i due netti uno accanto all'altro vorrebbe dire confrontare case diverse, in zone diverse, con regole diverse.
Quello che la manovra cambia, invece, si misura bene: è quanto resta al proprietario dello stesso contratto concordato, prima e dopo.
Roma, Venezia e Torino, contratto per contratto
Per ogni città abbiamo preso il canone annuo dei contratti concordati nuovi registrati nel 2025 e lo abbiamo diviso per il numero di case affittate.
È il contratto concordato medio di quel comune:
- Roma: 979 euro al mese, su 27.304 case affittate, di 81,8 metri quadri in media.
- Venezia: 735 euro, su 1.639 case, 86,4 metri quadri.
- Torino: 472 euro, su 6.116 case, 75,1 metri quadri.
Le abbiamo scelte perché stanno in tre punti diversi della classifica dei 14 capoluoghi di città metropolitana per canone concordato medio: Roma è seconda dopo Milano, Venezia quinta, Torino dodicesima.
Poi abbiamo tolto la cedolare: col 10% di oggi resta il 90% del canone, col 5% il 95%, con l'1% il 99%.
- Roma: da 881 a 930 euro al mese col 5%, 49 in più. Con l'1%, 970: 88 in più.
- Venezia: da 661 a 698, 37 in più. Con l'1%, 728: 66 in più.
- Torino: da 425 a 449, 24 in più. Con l'1%, 468: 43 in più.
In cinque anni, dal 2027 al 2031, fa 2.938 euro a Roma, 2.205 a Venezia e 1.417 a Torino.
La regola che vale in ogni città
Lo sconto è di 5 punti sul canone, uguale dappertutto.
Vuol dire che ogni anno il proprietario si tiene in più il 60% di un mese di affitto: 5 per cento per 12 mesi.
In cinque anni sono tre mesi di affitto.
Con l'inquilino sotto i 36 anni i punti sono 9, e ogni anno resta in più poco più di un mese di affitto.
Quindi lo sconto, in euro, vale di più dove il concordato costa di più.
Abbiamo fatto lo stesso conto, con lo stesso file e lo stesso metodo, per i 14 comuni capoluogo di città metropolitana.
- Milano in cima: 634 euro l'anno col 5%, 1.140 con l'1%.
- Roma subito dopo: 588 e 1.058.
- Reggio Calabria in fondo: 222 e 400.
A Milano lo sconto vale quasi tre volte quello di Reggio Calabria, solo perché è diverso il canone su cui si applica.
Cosa ci aspettiamo
Lo sconto guarda una data sola: quella della firma.
Un concordato firmato a dicembre 2026 paga il 10% per tutta la sua durata.
Lo stesso contratto firmato a gennaio 2027 paga il 5%.
Sul contratto medio di Roma, fra le due date passano 2.938 euro in cinque anni.
Per questo ci aspettiamo che, fra chi ha una casa libera a fine anno, qualche firma slitti a gennaio, sempre che il testo resti questo.
Chi ha già un concordato in corso, invece, resta al 10%: la proroga e il rinnovo fatti nel 2027 non danno lo sconto, e chiudere il contratto per rifirmarlo con lo stesso inquilino è escluso.
Ma prima di lasciarti, cosa guardare prima di firmare un concordato
- Il canone della tua zona, non la media della città: lo fissano gli accordi territoriali del comune, con un minimo e un massimo.
- La data della firma: conta l'anno in cui il contratto si firma, non quello in cui l'inquilino entra. Il 5% vale sui canoni incassati fino al 2031: chi firma più avanti nel 2027 ha meno mesi di sconto dei cinque anni del nostro conto.
- L'età di chi firma: l'1% vale solo se l'inquilino ha meno di 36 anni al momento della firma.
- I contratti già in corso: restano al 10%, anche se prorogati o rinnovati nel 2027.
Restano fuori dal conto IMU, spese e durata del contratto, e il conto vale per chi sceglie la cedolare: chi resta all'IRPEF ne fa un altro.
E sono medie comunali dei contratti del 2025: la tua casa, e il tuo canone nel 2027, possono stare sopra o sotto.
Aspettare gennaio, e quanto costa
La manovra lascia il canone concordato dov'è e abbassa la tassa: a Roma il proprietario si tiene 49 euro al mese in più, a Torino 24.
Il concordato esiste proprio per questo: un affitto più contenuto in cambio di meno tasse.
E c'è un vantaggio che il nostro conto non misura: un canone che l'inquilino sente giusto può voler dire pagamenti più puntuali e un contratto che arriva alla fine.
Per chi ha una casa che si libera a dicembre, aspettare gennaio per firmare vale circa tre mesi di affitto in cinque anni.
Ogni mese di casa vuota, intanto, ne costa uno intero, e il testo può ancora cambiare in Parlamento.
Per tre mesi di affitto spalmati su cinque anni, quante settimane di casa vuota ha senso mettere in conto, con una legge non ancora approvata?
Fonti: Agenzia delle Entrate, OMI, locazioni residenziali per comune 2018-2025; Relazione illustrativa al disegno di legge di bilancio 2027-2029, articolo 5. Analisi effettuate dalla nostra società.
