Gli affitti in provincia di Pesaro Urbino sono saliti del 14%. I prezzi del 20%
Una casa affittata è considerata una posizione tranquilla.
Su otto anni di dati non lo è stata.
Abbiamo preso i canoni dei contratti di locazione registrati e incrociati in catasto, dal 2018 al 2025, letti come canone annuo per metro quadro e ponderati sulle superfici.
Poi li abbiamo confrontati con l'inflazione dello stesso periodo.
In euro correnti sembra una crescita ovunque
In provincia di Pesaro Urbino il canone medio è passato da 54,90 a 62,41 euro al metro quadro all'anno, cioè +13,7%.
In provincia di Rimini da 69,67 a 83,45, cioè +19,8%.
In Italia da 64,31 a 79,59, cioè +23,8%.
Nello stesso periodo i prezzi al consumo sono saliti del 19,8%.
Al netto dell'inflazione il quadro si rovescia
Rimessi in potere d'acquisto, quegli aumenti diventano un'altra cosa: meno 5,1% in provincia di Pesaro Urbino, sostanzialmente zero in provincia di Rimini, più 3,3% in Italia.
Il canone che "sale" nella maggior parte dei casi sta solo inseguendo l'inflazione, e in provincia di Pesaro Urbino non ci arriva.
Non è un dettaglio contabile: è la differenza fra un reddito che si conserva e uno che si consuma.
Due conseguenze pratiche per chi ha una casa a reddito
La prima riguarda i contratti in corso.
Un canone tenuto fermo per sette anni per non perdere l'inquilino ha già perso circa un quinto del suo valore reale, e quella perdita non si recupera con un aumento una tantum al rinnovo: si recupera solo con l'adeguamento annuale previsto dal contratto, che va applicato quando c'è.
La seconda riguarda le valutazioni.
Un rendimento lordo calcolato sul canone di oggi assume in modo implicito che quel canone tenga il passo dell'inflazione per tutta la durata dell'investimento.
In questa provincia, negli ultimi otto anni, non è successo.
Quando facciamo un piano su un immobile a reddito, la variabile che pesa di più non è il canone di partenza: è l'ipotesi di adeguamento nei dieci anni successivi.
Un canone giusto non è solo un canone che tiene il passo
Finora abbiamo parlato di numeri.
C'è un'altra cosa che i numeri non misurano: l'equità del canone.
Per l'inquilino, un canone equo è quello che gli permette di pagare l'affitto senza sentirsi strozzato dai costi.
Per chi affitta, questo conta più di quanto sembri, perché un contratto non dura un anno ma più anni.
Un canone che l'inquilino sente giusto, secondo noi, ha tre effetti pratici:
- i rapporti restano buoni, e una convivenza civile per anni può valere più di un euro in più al metro quadro;
- i pagamenti arrivano in tempo, e questo è una parte del rendimento che nessun calcolo lordo mostra;
- il contratto ha meno occasioni di rompersi, perché more e mancati pagamenti sono fra le cose che più spesso lo pregiudicano lungo il corso degli anni.
Per questo, quando si ragiona di adeguare il canone all'inflazione, il dato da guardare è doppio: quanto il canone ha perso in potere d'acquisto, e quanto l'inquilino riesce a sostenere con serenità.
Cosa questi dati non dicono
Sono medie dei contratti nuovi registrati ogni anno, non degli affitti già in corso: non descrivono il tuo contratto, né se il tuo canone sia equo.
E non dicono se un canone più alto sia sostenibile per chi lo paga: quello si guarda caso per caso, con il reddito dell'inquilino e con i canoni davvero praticati nella tua zona.
Un canone che tiene il passo dell'inflazione e un canone che l'inquilino sente giusto coincidono sempre, o a un certo punto uno dei due va sacrificato?
Fonti. Agenzia delle Entrate, canoni dei contratti di locazione registrati incrociati in catasto, 2018-2025. ISTAT, indice dei prezzi al consumo NIC, medie annue.
