Case al mare fra Fano e Bellaria: dal 2004 la quotazione sale in euro, tolta l'inflazione scende in tutti e 7 i comuni

«Le case al mare non perdono mai.» Ce lo sentiamo dire spesso, e per capire se è vero abbiamo guardato un tratto preciso di costa: 7 comuni fra Fano e Bellaria Igea Marina, nelle province di Pesaro Urbino e Rimini, dal 2004 al 2025.

Il risultato in quattro righe:

• In euro, la quotazione della zona sul mare è salita in tutti e 7 i comuni, da +9% a Fano a +44% a Riccione.
• Nello stesso periodo i prezzi al consumo sono saliti del 47,8%.
• Tolta l'inflazione, la quotazione è scesa in tutti e 7, da −2% a Riccione a −26% a Fano.
• In media: +21% sul cartellino, −18% in quello che quei soldi comprano.

Comune per comune

Per ognuno, quanto è cambiata la quotazione dal 2004 al 2025: prima in euro, poi tolta l'inflazione.

• Riccione: +44% sul cartellino, −2% tolta l'inflazione.
• Pesaro: +24% sul cartellino, −16% tolta l'inflazione.
• Rimini: +18% sul cartellino, −20% tolta l'inflazione.
• Misano Adriatico: +16% sul cartellino, −22% tolta l'inflazione.
• Cattolica: +11% sul cartellino, −25% tolta l'inflazione.
• Bellaria Igea Marina: +11% sul cartellino, −25% tolta l'inflazione.
• Fano: +9% sul cartellino, −26% tolta l'inflazione.

Quale tratto di costa abbiamo guardato, e perché

I comuni di costa delle due province sono 9.

Ne abbiamo tenuti 7, perché il confronto ha senso solo se nel 2004 e nel 2025 si guarda lo stesso pezzo di città.

Per ogni comune abbiamo preso la zona OMI sul mare con lo stesso codice in tutti i 44 semestri dal 2004 al 2025.

Abitazioni civili in stato normale, valore centrale della forchetta.

A Rimini le zone sul mare con quotazione continua sono 4, e il valore è la loro media.

Gabicce Mare e Mondolfo restano fuori.

A Gabicce la zona sul mare prima del 2014 non aveva una quotazione per le abitazioni civili.

A Mondolfo nel 2014 Marotta è stata divisa in due zone.

Confrontarle col 2004 vorrebbe dire confrontare due territori diversi.

Anche Riccione va letta con una cautela: dal 2009 la sua zona sul mare non comprende più la collina, che ha una quotazione a parte.

E le quotazioni OMI non sono prezzi pagati.

Sono una fascia di riferimento per zona, costruita dall'Agenzia delle Entrate: una casa precisa si muove dentro quella fascia, e spesso ne esce.

Il nostro ragionamento

Sul cartellino la frase «le case al mare non perdono mai» regge: in nessuna delle 7 zone la quotazione del 2025 è sotto quella del 2004.

Ma in 21 anni i prezzi al consumo sono saliti del 47,8%, e nessuna zona ha tenuto il passo.

Il valore di una casa al mare va misurato in quello che i suoi euro comprano, e su quel metro nessuna delle 7 zone ha tenuto.

Conta anche quando si è entrati.

Il massimo in euro correnti, per la media delle 7 zone, è del 2011: nel 2025 siamo l'11% sotto, anche senza contare l'inflazione.

Il conto guarda solo il valore.

Una casa affittata a lungo periodo ha incassato un canone per 21 anni, e questo può cambiare il risultato.

Una casa tenuta vuota ha pagato IMU, condominio e manutenzione, e lo peggiora.

Se compri con un mutuo

Chi compra con un mutuo ragiona su altro, non solo sull'inflazione.

Il mutuo è accesso al credito, e ha i suoi parametri.

• Il tasso e la durata, che fanno la rata.
• L'anticipo che hai a disposizione.
• La banca: la casa viene valutata con la sua perizia, e la cifra che concede parte da lì, non dal prezzo del cartellino.

Due persone che comprano la stessa casa nello stesso anno possono quindi avere conti molto diversi.

Il dato OMI non vede niente di tutto questo, e qui non citiamo tassi: dipendono dalla banca e dal momento in cui si firma.

Cosa guardare su una casa al mare

• Il prezzo d'ingresso. Entrare nel 2004 o nel 2011 ha fatto la differenza, in 6 comuni su 7. A Misano Adriatico chi è entrato nel 2011 è ancora sopra in euro correnti, di poco (+2%).
• Dove sta dentro la zona. Prima fila, vista, piano e affaccio spostano il valore dentro la fascia OMI.
• Cosa è stato fatto. Impianti, isolamento, classe energetica: chi compra li mette nel conto.
• Cosa produce mentre la tieni. Un canone, un uso proprio, oppure solo spese: è la parte che la quotazione non vede.

Il «tutti e 7» vale per i 7 comuni che abbiamo potuto confrontare, non per ogni metro di costa.

E non dice cosa è stato pagato davvero per una singola casa.

Una domanda che ci sentiamo fare spesso è se una casa al mare tiene il suo valore.

Dal 2004, sul cartellino, sì in tutti e 7 i comuni.

In potere d'acquisto, in nessuno.

Per chi ha comprato nel 2011, in 6 comuni su 7 la risposta è no anche sul cartellino.

Allora la domanda diventa un'altra: una casa al mare si misura in euro del cartellino, in quello che quegli euro comprano, o nella rata che si riesce a pagare ogni mese?

Fonti: Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI dal 1° semestre 2004 al 2° semestre 2025 (forniture nazionali), abitazioni civili in stato normale; ISTAT, indice dei prezzi al consumo NIC, medie annue. Analisi, compravendite e ristrutturazioni effettuate dalla nostra società.