In provincia di Pesaro Urbino e in provincia di Rimini 3 edifici residenziali su 4 sono stati costruiti prima del 1981: 105.484 su 139.918, secondo il censimento ISTAT del 2011.

Il dato ha qualche anno, e lo diciamo subito: il 2011 è l'ultimo censimento che ha contato l'epoca di costruzione edificio per edificio. Quello del 2021 è costruito dagli archivi amministrativi e quella voce non la rileva più.

Quanto sono vecchie, davvero

• Provincia di Pesaro Urbino: 59.580 edifici su 76.977 costruiti prima del 1981, il 77,4%.
• Provincia di Rimini: 45.904 su 62.941, il 72,9%.
• Il boom: fra il 1961 e il 1980 ne sono stati costruiti 54.835, più della metà di tutti quelli di prima del 1981.
• I più antichi: 18.167 sono di prima del 1919. In provincia di Pesaro Urbino sono 13.589, quasi 3 volte quelli della provincia di Rimini (4.578).

Si contano gli edifici, non gli appartamenti: un condominio di venti appartamenti conta uno. E i confini sono quelli di oggi, quindi i comuni passati da Pesaro Urbino a Rimini nel 2009 e nel 2021 stanno con Rimini.

Vecchia non vuol dire malandata

Nello stesso censimento il rilevatore ha dato un giudizio sullo stato di ogni edificio. 121.585 su 139.918 erano in stato ottimo o buono, l'86,9%. Quelli in stato pessimo erano 2.021.

Il giudizio guardava struttura, facciata e tetto. Impianti, isolamento e classe energetica restano fuori: un palazzo con la facciata rifatta può avere ancora l'impianto elettrico di allora, e il censimento non lo vede.

Il nostro ragionamento

Molti edifici del boom sono stati pensati per le famiglie di quegli anni. Tagli grandi, sottotetti usati come soffitta, piani terra con magazzini e garage, cantine. Sono metri che si pagano fra tasse, condominio e manutenzione, e spesso oggi non hanno una funzione.

Chi compra paga una casa per come la trova, e quello che potrebbe diventare lo mette in conto come lavoro e rischio suo.

Per questo l'anno di costruzione da solo dice poco sul valore. Prima di fissare un prezzo conviene contare i metri che oggi non lavorano e capire cosa servirebbe per farli lavorare: un appartamento grande che diventa due più piccoli, un sottotetto che diventa abitabile, un piano terra che cambia uso.

Ognuna di queste strade ha un costo e un tempo, e non sempre ha senso percorrerla. Quando ha senso, una casa di quegli anni smette di essere giudicata per l'anno in cui è stata costruita.

Ma prima di lasciarti, cosa guarderemmo noi su una casa di prima del 1981

• Cosa è stato rifatto, e quando. Tetto, facciata, impianti, infissi: ogni lavoro fatto è un costo che chi compra non dovrà sostenere, e va documentato.
• La conformità. Su un edificio di quegli anni capita che lo stato reale non coincida con le carte, in comune o al catasto. Si verifica prima di mettere in vendita e prima di progettare qualunque cambio.
• La classe energetica. L'attestato dice da dove parte la casa, ed è il punto da cui chi compra calcola quanto dovrà spendere.
• I metri che non lavorano. Sottotetto, magazzino, piano terra, una stanza di troppo: vanno misurati uno per uno, con altezze e accessi, perché è da lì che si capisce se un cambio è possibile.
• Le regole del condominio e del comune. Frazionare o recuperare un sottotetto dipende dal regolamento condominiale e dalle norme urbanistiche del comune e della regione.

In due province dove al censimento 3 edifici su 4 erano di prima del 1981, quanto vale nel tuo comune lo scarto fra una casa di quegli anni lasciata com'è e la stessa casa con i metri fermi rimessi al lavoro?

Il censimento qui si ferma. Per rispondere servono i prezzi delle case rifatte e di quelle da rifare, i tempi di vendita e i costi di cantiere di quel comune: sono i conti che facciamo ogni giorno nel nostro ufficio, una casa alla volta.

Fonti: ISTAT, censimento della popolazione e delle abitazioni 2011, dati per sezione di censimento (edifici residenziali per epoca di costruzione e stato di conservazione), province di Pesaro e Urbino e di Rimini ai confini di oggi. Analisi e ristrutturazioni effettuate dalla nostra società.