Un proprietario ci ha chiesto perché la sua casa, grande e in buono stato, era ferma da mesi. La risposta in quel caso non stava nel prezzo: stava in un numero che quasi non si guarda mai, cioè quante case come la sua vengono comprate in un anno nel suo comune.

Abbiamo letto le compravendite 2025 dell'Agenzia delle Entrate divise per classe di superficie, comune per comune, sui 27 comuni della provincia di Rimini.

Quanto pesa la classe sopra i 145 metri quadri

A livello nazionale le abitazioni sopra i 145 metri quadri sono il 17,4% delle compravendite. La fascia più liquida è quella fra 50 e 85 metri quadri, che da sola vale il 30,8% del mercato italiano.

Come si distribuiscono le case grandi in provincia di Rimini

In provincia di Rimini nel 2025 sono state vendute 580 abitazioni sopra i 145 metri quadri, il 13% del mercato residenziale provinciale. Di queste, Rimini città ne assorbe 196, cioè il 34%. Riccione ne fa 49, Santarcangelo 48. I primi tre comuni insieme arrivano al 51%.

Poi si scende in fretta. In 11 comuni su 27 se ne vendono meno di dieci in tutto l'anno. A Maiolo, in fondo alla classifica, ne passa una ogni 274 giorni.

Un problema di platea, non di prezzo

Un immobile grande in uno di quegli undici comuni non ha un problema di prezzo: ha un problema di quanti compratori esistono per quella taglia in quel territorio. Se in dodici mesi ne comprano meno di dieci, in otto mesi chi ha davvero chiuso l'acquisto sono meno di sette persone. Uno sconto non moltiplica le persone.

Da qui nasce la domanda che facciamo prima di parlare di prezzo: quell'immobile può entrare in una classe di superficie più liquida? Le stesse mura, divise in due unità, si affacciano su un mercato quasi doppio, perché la fascia 50-85 pesa il 30,8% contro il 17,4% di quella sopra i 145.

Non funziona ovunque e non funziona sempre. Dipende dallo strumento urbanistico del comune, dalle altezze interne, dagli accessi indipendenti, dal regolamento di condominio quando c'è. Ma è la verifica che conviene fare prima di abbassare il prezzo, non dopo.

La nostra soluzione? Eseguire un progetto preciso e sartoriale per cercare di capire se quell'immobile può effettivamente rientrare all'interno di una classe liquida: ma cosa intendiamo? Intendiamo, come per esempio, il progetto di frazionamento di una casa di enormi dimensioni, quindi sopra 300 m², convertita in quattro locali... Ma anche, paradossalmente, un ufficio sfitto di grosse dimensioni riconvertibile in appartamenti...

La soluzione è sempre quella più scomoda, ma è quella che genera più valore, ovvero quella di impegnarsi a trovare una strada tale per cui l'immobile che si sta vendendo riserva delle sorprese non indifferenti a livello di realizzo.

E noi ci occupiamo proprio di questo. Scegliamo tutti i giorni degli immobili che, attraverso la nostra equipe e la nostra struttura, riescono a esprimere il loro massimo valore.

Quindi facciamo tutto il progetto con i nostri tecnici in comune, gravando 0 euro sul portafoglio del venditore. Partiamo con la commercializzazione, sempre gravando 0 euro sul conto corrente del venditore, e utilizziamo i nostri investitori per le spese sostenute per poter poi, alla fine, ottenere un cantiere e quindi degli appartamenti che non solo siano interessanti per il mercato, ma che generino più valore per il venditore, lavoro per le nostre imprese, maggior realizzo per il venditore e utile per gli investitore - WIN - WIN.

Resta aggiornato sulle nostre pubblicazioni perché pubblicheremo tutti i cantieri che stiamo terminando con questa metodologia.

Hai un caso simile?

Se hai un immobile e vuoi sapere dove si colloca davvero nel mercato del suo comune, scrivici. Guardiamo i numeri della zona insieme e ti diciamo cosa cambia, senza impegno.

Fonte. Agenzia delle Entrate, volumi di compravendita per comune e classe di superficie, 2025, dati provvisori.