Il 4 ottobre GiornaleSM ha raccontato una fuga dal mattone a San Marino. I prezzi delle case sono saliti molto, l'accordo di associazione con l'Unione europea porterà con sé le regole sull'efficienza energetica degli edifici, e chi ha una casa vecchia preferisce venderla adesso, così com'è, lasciando i lavori a chi compra.
È un ragionamento che si capisce. Prima di seguirlo, però, conviene leggere cosa chiede davvero la direttiva europea sulle case green, la 2024/1275, al suo articolo 9.
Sulle case non c'è una soglia casa per casa
L'articolo 9 fa due cose diverse. Per negozi, uffici e capannoni fissa soglie che valgono edificio per edificio: dal 2030 deve rientrare il 16% che consuma di più, dal 2033 il 26%.
Per le abitazioni no. Agli Stati chiede di abbassare il consumo medio di tutto il parco residenziale: almeno il 16% entro il 2030 e almeno il 20-22% entro il 2035, rispetto al 2020. Come arrivarci lo decide ogni Stato, e fra gli strumenti possibili ci sono anche norme minime.
Lo sforzo cade sulle case che consumano di più
Almeno il 55% di quel calo deve arrivare dalla ristrutturazione del 43% delle abitazioni con le prestazioni peggiori.
Su 100 case, più della metà del calo deve venire dalle 43 che consumano di più.
È qui che il timore raccontato dal giornale ha una base: negli Stati membri le misure nazionali dovranno guardare soprattutto alle case che consumano di più.
San Marino nell'Unione non c'è
La Repubblica non è uno Stato membro. Come e quando una direttiva come questa entrerebbe con l'accordo di associazione oggi non è scritto, e nessuno dei numeri di questo articolo vale già a San Marino. In Italia invece la traiettoria nazionale andava fissata entro il 29 maggio 2026.
Vendere com'è, e il conto dei lavori
Che oggi chi vende incassi bene è vero. Una casa da rifare però si vende col conto dei lavori accanto, e più quei lavori pesano, più è probabile che finiscano tolti dal prezzo.
Vendere prima delle regole porta il costo dei lavori dentro la trattativa.
Fra tenere la casa ferma e venderla com'è c'è anche una terza strada: fare i lavori prima di vendere. Ha senso dove c'è valore da liberare, cioè dove la casa dopo i lavori vale più di quanto i lavori costano, e molto meno su una casa già efficiente.
Il nostro ragionamento
Sulle case la direttiva europea non fissa un obbligo per la singola abitazione, ma spinge su quelle che consumano di più. Per chi ha una casa vecchia, prima di scegliere contano due numeri: quanto vale oggi e quanto varrebbe dopo i lavori.
Se la tua casa sta fra le 43 su 100 che consumano di più, conviene venderla com'è adesso o farle fare il salto prima di venderla?
La risposta cambia da casa a casa e sta in tre numeri, il valore di oggi, il costo dei lavori e il valore dopo: è il conto che facciamo ogni giorno nel nostro ufficio.
Fonti: GiornaleSM, 4 ottobre 2026; Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio, articolo 9.
