Al censimento ISTAT del 2021, fra le province di Pesaro Urbino e Rimini, le abitazioni dove non risiede nessuno sono 99.303. Sono 1 abitazione su 4.

Il censimento le chiama abitazioni non occupate da residenti e dentro mette 3 cose diverse: le case vuote davvero, le seconde case e gli appartamenti affittati a chi non ha spostato la residenza, come gli studenti a Urbino. Il dato non le separa, e una divisione inventata non la scriviamo.

Se togli il mare, la quota sale

La prima spiegazione è l'estate: sulla costa le seconde case pesano, e una funzione ce l'hanno. Allora le abbiamo tolte dal conto, escludendo i 9 comuni che stanno sul mare: Gabicce Mare, Pesaro, Fano, Mondolfo, Bellaria-Igea Marina, Rimini, Riccione, Misano Adriatico e Cattolica.

• sulla costa le case senza residenti sono 53.840, il 23,0% delle abitazioni
• nei 68 comuni dell'entroterra sono 45.463, il 28,2%

Lontano dal mare la quota sale. Anche lì ci sono case di montagna usate qualche settimana l'anno e affitti agli studenti, ma una bella parte di quelle 45.463 case oggi una funzione non ce l'ha.

Cosa perde una casa ferma

Una casa serve a dare una residenza, un riparo. Quando non lo fa, i costi restano tutti: IMU da seconda casa, manutenzione, spese. E ce n'è uno che non arriva in bolletta: il valore che l'inflazione si mangia.

Lo misura l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni, che parte dal 2010. Dal 2010 al 2025, in Italia:

• le case esistenti hanno perso l'11% in euro e il 32% al netto dell'inflazione
• le case nuove hanno guadagnato il 31% in euro, cioè hanno tenuto il passo dei prezzi: −0,7% al netto dell'inflazione

Per l'ISTAT le abitazioni nuove comprendono anche quelle ristrutturate e rivendute da imprese, mentre fra le esistenti finisce tutto quello che vendono le famiglie, rifatto o no. Fra quello che arriva sul mercato già pronto da un'impresa e quello che vendono le famiglie, in 15 anni lo scarto è di circa 32 punti. Quante delle case vendute dalle famiglie fossero già rifatte non lo misura nessuna fonte pubblica.

L'indice non scende alle province, ma lo fa per grandi aree. Al Centro, dove l'ISTAT mette le Marche, le case esistenti hanno perso il 39% al netto dell'inflazione; nel Nord-Est, dove sta l'Emilia-Romagna, il 29%. Il tuo comune può andare diversamente. Quello che vediamo nel nostro ufficio va nella stessa direzione: nelle nostre province il mercato si muove lento, con altalene basse. Non siamo in una città in forte espansione, dove basta aspettare.

E l'affitto?

La strada più diretta per ridare una funzione a una casa è affittarla. Il canone al metro dei contratti nuovi registrati all'Agenzia delle Entrate, al netto dell'inflazione, dal 2018 al 2025:

• provincia di Rimini: da 83,50 a 83,45 euro al metro l'anno, fermo
• provincia di Pesaro Urbino: da 65,79 a 62,41, il 5,1% in meno

Sono valori in euro del 2025, lordi, media di contratti liberi, concordati e transitori. L'affitto breve turistico non c'è: è un'attività di impresa, con gestione, stagionalità e rischio, e si misura con un altro metro.

Se il conto dell'affitto torna, si affitta. Se il conto non torna, tenerla chiusa non lo sistema: il canone non entra comunque, e i costi restano tutti.

C'è anche da dire che la direttiva europea sulle case green chiede di ridurre i consumi del patrimonio residenziale nel suo insieme. Va nella stessa direzione dello scarto che abbiamo visto: verso le case su cui si interviene.

Ma ATTENZIONE: una casa ferma è anche un punto di partenza

Tutto questo vale se la casa resta com'è. Una parte di quelle 45.463 case dell'entroterra può tornare a fare il suo mestiere, e prima di scegliere come conviene mettere in fila qualche conto.

Cosa guardare prima di decidere

• Quanto costa tenerla ferma? IMU da seconda casa, spese condominiali, assicurazione e manutenzione. Sommati su un anno sono il punto di partenza di ogni confronto, perché sono quello che paghi comunque.
• Quanto renderebbe affittata, al netto? Dal canone lordo si tolgono le tasse e le spese che restano al proprietario. Con il canone libero la cedolare secca è al 21%; con il concordato, nei comuni ad alta tensione abitativa, scende al 10%, in cambio di un canone più basso. E vanno messi in conto i mesi vuoti fra un inquilino e l'altro.
• È del taglio che si cerca nel suo comune? Una casa può essere in ordine e restare ferma lo stesso, se è più grande o diversa da quello che chi cerca casa lì oggi può permettersi.
• Si può dividere o cambiare destinazione? Dipende dal piano regolatore del comune, dalla conformità urbanistica e catastale di quello che c'è oggi e dagli oneri da pagare. Va verificato prima di qualunque progetto: una difformità scoperta dopo ferma tutto.
• In che stato è l'edificio? Tetto, impianti, consumi. È la voce su cui insiste la direttiva europea sulle case green, e quella che un compratore o un inquilino guarda per prima quando confronta due case simili.

Le 3 strade di una casa ferma

Lasciarla com'è e aspettare il mercato. Dal 2010 una casa usata, in Italia, ha perso quasi un terzo del suo valore al netto dell'inflazione, e al Centro, dove stanno le Marche, il 39%. Aspettare qui vuol dire scommettere su una ripresa che in 15 anni non si è vista.

Affittarla. Dove il conto torna è la strada più semplice, e spesso la migliore. Dal 2018 però il canone reale dei contratti nuovi è rimasto fermo in provincia di Rimini ed è sceso del 5,1% in provincia di Pesaro Urbino: l'affitto ridà una funzione alla casa, il valore perso non lo recupera.

Trasformarla. Dividerla in appartamenti più piccoli, cambiarle destinazione, rifarla. È l'unica delle 3 che lavora sui 32 punti di scarto fra quello che vendono le imprese e quello che vendono le famiglie, perché la casa arriva sul mercato già pronta. È anche la più impegnativa: progetto, permessi, cantiere e capitale.

Fra le 45.463 case dell'entroterra la scelta si fa una casa alla volta, con i conti di quella casa e non con le medie. Se vuoi farli insieme, chiamaci allo 0721 631524 con il comune e i metri quadri: quando la strada giusta è la terza, è anche il lavoro che facciamo.