Compravendite di negozi in Italia: nel 2025 il numero più alto dal 2011, +49%

Nel 2025 in Italia sono stati venduti 46.036 negozi e laboratori.

È il numero più alto dal 2011, primo anno della serie dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Lo mettiamo accanto a un altro dato, quello delle insegne che chiudono.

Sono i quattro numeri su cui ragioniamo qui:

• 46.036 negozi e laboratori venduti nel 2025, il 49% in più del 2011 (dato provvisorio).
• 97 province su 99 ne vendono più di allora. Abbiamo guardato tutta Italia, sulle 99 province dell'archivio dell'Agenzia.
• 422.400 imprese attive nel commercio al dettaglio in sede fissa nel 2025, contro 551.300 del 2012: il 23,4% in meno.
• 16,2% delle imprese chiuse nel 2025 era del commercio al dettaglio, la quota più alta fra i settori.

I due andamenti non si contraddicono, perché contano cose diverse.

Le compravendite contano i locali che cambiano proprietario.

Le imprese attive contano le insegne accese.

Un negozio può passare di mano e restare vuoto, oppure diventare altro.

L'atto di vendita non lo dice.

Cosa c'è dentro il numero delle vendite

Si contano negozi e laboratori.

Una quota vale per la sua parte: metà negozio conta mezzo, ed è per questo che nei dati per provincia compaiono i decimali.

Box, cantine e autorimesse non ci sono.

Mancano i comuni a catasto tavolare, che non passano dagli stessi archivi.

E il 2025 è ancora provvisorio.

Questi numeri contano quanti negozi cambiano proprietario, non a quanto.

Quindici anni in quattro tratti

• Il fondo. Dal 2011 al 2013 si passa da 30.829 a 21.108: il 32% in meno in 2 anni.
• La risalita. Dal 2014 le vendite salgono ogni anno e nel 2019 (31.534) si torna sopra il 2011.
• Il 2020. Nell'anno del Covid si scende a 27.024, il 14% in meno. Poi la corsa: 38.863 nel 2022.
• I tassi. La BCE alza i tassi nel 2022 e nel 2023 e li taglia dal 2024. La curva sale comunque, del 18% fino al 2025.

Da gennaio a marzo 2026, su dati provvisori, c'è un piccolo calo: il 2,1% in meno rispetto agli stessi mesi del 2025.

Da Torino a Vibo Valentia

La crescita tocca quasi tutto il paese: 97 province su 99 hanno venduto più negozi nel 2025 che nel 2011.

Restano sotto solo Potenza e Vibo Valentia, tutte e due del 3% in meno.

Fra le quattro città più grandi, Torino fa l'89% in più e Napoli il 75%, sopra il 49% dell'Italia.

Roma (42%) e Milano (33%) restano sotto, anche se Milano è la provincia dove nel 2025 si sono venduti più negozi in assoluto.

L'archivio non ha Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia, dove vige il catasto tavolare, né le province nate dal 2004 in poi, come Monza e Brianza o Fermo.

E le chiusure?

Qui il dato nazionale cambia faccia.

Lo prendiamo dal registro delle imprese, nell'elaborazione dell'Ufficio studi di Confcommercio (marzo 2026), che conta le imprese attive.

• Negozi in sede fissa: da 551.300 imprese attive nel 2012 a 422.400 nel 2025, cioè 128.900 in meno. Dal 2019 il calo è del 10,4%.
• Commercio ambulante: da 93.800 a 66.400, il 29,2% in meno.
• Il 2025 nel suo insieme: il commercio (ingrosso, dettaglio e riparazione di auto) perde 9.840 imprese registrate, lo 0,72% in meno. Tutte le imprese italiane, nello stesso anno, ne guadagnano 56.599.
• Chi chiude: il commercio al dettaglio è il 16,2% delle imprese cessate nel 2025 (da gennaio a novembre, tutti i settori). Fra tutte le chiuse, il 25,9% aveva meno di cinque anni di vita.

Non tutti i negozi chiudono allo stesso modo.

Dal 2012 al 2025 le imprese attive sono cambiate così:

• Abbigliamento e calzature: il 35,6% in meno.
• Edicole: il 52,7% in meno.
• Alimentari: il 9,3% in meno.
• Farmacie: il 14,7% in più.

Cosa si vende conta quanto dove.

Lo stesso locale, nella stessa strada, ha un futuro diverso a seconda di cosa ci si mette dentro.

Un avvertimento sul dato.

Il registro conta imprese, non locali: un'insegna può cambiare titolare, un titolare può averne più d'una.

E il saldo è fatto di aperture e chiusure insieme: dice quante imprese in più o in meno ci sono, non perché si chiude.

Cosa guardare su un negozio dipende da cosa ci vuoi fare

Lo stesso locale è tre acquisti diversi.

Prima di guardare il prezzo, chiediti quale dei tre stai facendo.

Lo compri per affittarlo

• Il contratto in corso. Chi c'è dentro, da quanto, a che canone e fino a quando: compri quel contratto.
• Il giorno in cui se ne va. Un locale fermo costa fra tasse e spese e non rende. Quanto ci metti a riaffittarlo, in quella strada, per quel tipo di attività?
• La strada. Passaggio a piedi, vetrine accanto, parcheggi: spesso il valore sta lì più che nei metri quadri.
• I consumi. Per gli edifici non residenziali la direttiva europea sulle case green prevede soglie minime per quelli che consumano di più. La classe energetica entra nel conto.

Lo compri per aprirci la tua attività

Qui il locale è la parte facile.

La parte difficile è restare fuori dalla statistica di chi chiude.

Poche cose, a nostro parere, spostano di molto la bilancia:

• Un business plan con i conti fatti. Quanto devi incassare ogni mese per coprire costi, rata o affitto e uno stipendio per te, e per quanti mesi puoi reggere prima di arrivarci.
• Clienti già in essere. Chi ti segue dal primo giorno vale più di un'insegna nuova che aspetta il passaggio.
• Qualcosa che la gente chiede davvero. Un'offerta che in zona manca o che si fa meglio degli altri. Le categorie qui sopra mostrano che non tutti i negozi hanno lo stesso destino.
• Gli incentivi pubblici. Aiutano a partire, ma non reggono l'attività. Cambiano spesso e dipendono da chi apre, da cosa apre e da dove: verifica quelli attivi nel momento in cui decidi, presso Invitalia, la Regione e la Camera di commercio.

Se serve un mutuo, la banca di solito guarda anche il piano dell'attività, oltre all'immobile.

Tasso, rata, durata e anticipo vanno calcolati su quello.

E c'è la domanda che si fa meno: se la tua attività funziona, ma un giorno devi smettere, come ne esci?

Lo compri per cambiargli destinazione

Chi vede un locale vuoto in una zona residenziale pensa spesso a trasformarlo in abitazione.

Non è detto che si possa.

Dipende dalle regole del Comune e dal suo strumento urbanistico, dai requisiti di altezza, luce e aria e dal regolamento del condominio.

Si verifica caso per caso, con il Comune, prima di firmare.

Prima si capisce se è possibile, poi si guarda il prezzo.

In ogni caso, lo stato reale deve corrispondere alle carte in Comune e al catasto.

Il negozio vale anche per quello che c'è dentro

Un ufficio o un capannone si valutano soprattutto per metri e posizione.

Un negozio, a volte, vale anche per ciò che ospita.

Un locale con un'attività avviata, conosciuta, con clienti e con un contratto in regola può valere di più di uno uguale e vuoto.

Succede anche il contrario: un locale tarato su un'attività molto particolare, o fermo da tempo, può essere più difficile da rivendere.

Non c'è una regola.

È un fattore che può spostare molto il valore, e le compravendite non lo misurano: contano i negozi venduti, non a quanto né con quale insegna dentro.

Per questo chi compra per lavorarci dovrebbe fare due conti: quello dell'attività e quello dell'uscita, cioè cosa succede se un giorno si rivende.

Venduti, ma per farne cosa?

I negozi venduti sono il 49% in più del 2011.

Gli uffici, nello stesso periodo, sono tornati appena al punto di partenza: 14.095 venduti nel 2011, 14.119 nel 2025.

I capannoni sono cresciuti del 36%.

Non sappiamo quanti dei negozi comprati siano rimasti negozi: i dati che abbiamo non lo dicono, e per questo non parleremmo di rinascita del commercio.

Quanto vale un negozio per quello che c'è dentro, e quanto vale quando dentro non c'è più nessuno?

Fonti: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del mercato immobiliare, volumi di compravendita non residenziali per provincia (dal 2011 al 2024 definitivi, 2025 e primo trimestre 2026 provvisori) e note trimestrali sul mercato non residenziale del 2026. Confcommercio, Ufficio studi, «Città e demografia d'impresa», 11a edizione, 12 marzo 2026 (elaborazioni su dati Movimprese). Unioncamere e InfoCamere, Movimprese, natalità e mortalità delle imprese, anno 2025. iCRIBIS, Osservatorio imprese, le imprese cessate nel 2025. Analisi, compravendite e ristrutturazioni effettuate dalla nostra società.