I giovani non comprano più? Dal 1987 al 2022 la loro quota del valore immobiliare è scesa dall'11,7% al 3,8%

Nel 2022, di tutto il valore degli immobili delle famiglie italiane, il 40,2% era in mano a famiglie con un capofamiglia di 65 anni o più. Le famiglie under 35 ne avevano il 3,8%.

Nel 1987 la distanza era molto più piccola: 18,4% gli over 65, 11,7% gli under 35.

Sono i microdati dell'indagine della Banca d'Italia sui bilanci delle famiglie, che intervista ogni volta alcune migliaia di famiglie. Il conto per fascia d'età l'abbiamo fatto noi sui dati grezzi, perché la Banca d'Italia pubblica la proprietà per età ma non la quota del valore. L'età è quella di chi in famiglia guadagna di più, che qui chiamiamo capofamiglia. Il valore è quello che le famiglie dichiarano per case, altri fabbricati e terreni: è una stima di chi risponde, non un prezzo di vendita. Ed è lordo: i mutui ancora da pagare non sono tolti. Partiamo dal 1987 perché nelle indagini più vecchie l'età è registrata a fasce larghe, e non si può confrontare con quella degli anni dopo.

Dal 1987 al 2022 in cinque linee

Nel 1987 la fetta più grande stava fra i 45 e i 54 anni: 26,0%. Oggi le fette stanno tutte sotto il 25%, tranne una.

• Under 35: dall'11,7% al 3,8%.
• 35-44 anni: dal 19,3% all'11,0%.
• 45-54 anni: dal 26,0% al 20,7%.
• 55-64 anni: dal 24,7% al 24,3%.
• Over 65: dal 18,4% al 40,2%.

Messi uno accanto all'altro, nel 1987 gli over 65 avevano 1,6 volte il valore degli under 35. Nel 2022, 10,6 volte.

Più anziani, ma non basta

Una parte della storia è solo età. Le famiglie con il capofamiglia di 65 anni o più sono passate dal 23,7% al 37,1% del totale. Quelle under 35 dal 17,6% al 7,1%: meno della metà.

In più, chi vive ancora con i genitori non forma una famiglia a sé, e nei conti finisce dentro la famiglia dei genitori. Secondo Eurostat, nel 2022 viveva con i genitori il 52% dei 25-34enni italiani.

Per togliere l'effetto di quante famiglie ci sono per ogni età, si può confrontare una famiglia con l'altra. Nel 1987 una famiglia under 35 aveva in media 86 euro di immobili ogni 100 di una famiglia over 65. Nel 2022, 49.

Le famiglie giovani sono di meno, e ciascuna, in media, ha la metà degli immobili di una famiglia over 65.

Chi esce di casa è ancora proprietario

C'è però un altro dato. Fra le famiglie under 35, quelle proprietarie della casa in cui vivono erano il 45,8% nel 1987 e sono il 50,2% nel 2022: un po' di più.

Quindi, così com'è, la frase «i giovani non comprano più» non trova conferma. Una famiglia giovane su due vive in una casa sua: comprata, ereditata o ricevuta in dono, il dato non lo distingue. Sono meno famiglie, e con meno valore in mano.

Un'avvertenza sul 2020: è l'indagine fatta durante la pandemia, con un campione più piccolo e interviste in parte diverse. Il salto degli under 35 in quell'anno va preso con cautela.

Ma prima di lasciarti, cosa guardare se vendi o se compri

• Se vendi una casa adatta a una famiglia giovane. Il prezzo si misura su quello che quella famiglia può mettere insieme fra risparmi e mutuo, non su quanto la casa vale per chi la lascia.
• Se la casa arriva in eredità. Il valore che una famiglia ha in mente è una stima, come quello dichiarato nell'indagine. Prima di decidere se tenerla, affittarla o venderla conviene metterlo accanto ai prezzi pagati davvero per case simili nella stessa zona.
• Se compri sotto i 35 anni. Il conto parte da quanto puoi mettere tu, perché la banca presta su una parte del valore: il resto esce dai risparmi.

Chi comprerà le case di domani

Detta così, la frase sui giovani che non comprano più guarda il numero sbagliato: fra chi a meno di 35 anni ha una famiglia sua, la quota di proprietari è un po' più alta che nel 1987.

A essere cambiato è il punto di partenza.

Una famiglia giovane la casa ce l'ha ancora. Ma parte con la metà.

Troviamo logico che il patrimonio cresca con gli anni: chi ha avuto più anni per comprare o ereditare ha più immobili di chi ha appena cominciato.

iIl punto è quanto si è allargata la distanza.

Nel 1987, ogni 100 euro di immobili di una famiglia over 65, a una famiglia under 35 ne mancavano 14. Nel 2022 ne mancano 51.

Va bene che l'età pesi, e va bene che chi ha messo insieme delle case le tenga o le lasci ai figli. Tuttavia, crediamo che una distanza così l'età da sola non basti più a spiegarla.

Una famiglia giovane che non ha una casa da ereditare, con che cosa si presenta in banca?

Oggi il 40% del valore sta in mano a chi ha 65 anni o più, e un giorno quelle case qualcuno le metterà in vendita: il proprietario di oggi o chi le eredita.

Se dall'altra parte del tavolo ci sarà una famiglia giovane, il prezzo lo farà quello che quella famiglia riesce a mettere insieme fra risparmi e mutuo, non quello che la casa valeva per chi l'ha abitata.

Fonti: Banca d'Italia, Indagine sui bilanci delle famiglie italiane, archivio storico dei microdati, indagini dal 1987 al 2022 (versione 12.2); Eurostat, quota di giovani che vivono con i genitori, 2022. Elaborazioni e analisi effettuate dalla nostra società.