Chi compra per mettere a reddito fa quasi sempre la stessa domanda: dove conviene. Il modo più concreto di rispondere non è con una percentuale, ma con gli anni necessari a rientrare del prezzo di acquisto incassando il canone.
Abbiamo incrociato i canoni dei contratti di locazione registrati con le quotazioni OMI del 2025 sui 23 comuni della provincia di Rimini dove i contratti registrati bastano per un calcolo sensato.
Una precisazione che va fatta prima dei numeri, perché cambia la risposta: qui si parla di locazione residenziale a lungo periodo, contratti registrati e pluriennali. Non di affitto turistico.
Da 17,6 a 44,8 anni dentro la stessa provincia di Rimini
Il rientro più veloce è a Sant'Agata Feltria, 17,6 anni, pari a un rendimento lordo del 5,67%. Il più lento è a Riccione, 44,8 anni, cioè il 2,23% lordo. Rimini città sta a 25,5 anni, Cattolica a 31.
Fra i due estremi ci sono ventisette anni, e sono tutti dentro la stessa provincia.
Perché sulla costa il rientro è più lento
La spiegazione sta nel rapporto fra i due numeri che compongono il calcolo. A Riccione il canone è alto, ma il prezzo di acquisto lo è molto di più: il metro quadro costa 3.850 euro contro i 917 di Sant'Agata Feltria, cioè oltre quattro volte tanto. Il canone non segue lo stesso rapporto.
Il rientro non premia il prestigio della zona: premia il rapporto fra quanto paghi il metro quadro e quanto lo affitti. È la ragione per cui le zone più desiderabili sono spesso quelle con il rendimento corrente più basso, in Italia come altrove.
Tre avvertenze prima di usare questi numeri
La prima: sono anni lordi. Non tolgono imposte, spese condominiali non recuperabili, mesi di sfitto e manutenzione. Servono a confrontare le zone fra loro, non a prevedere il risultato di un'operazione.
La seconda: non tengono conto della rivalutazione. Un immobile in una zona che si apprezza restituisce anche in conto capitale, e il rendimento corrente da solo non lo vede.
La terza è la più importante e riguarda la costa in modo specifico. Su Riccione, Cattolica e Misano una parte del mercato della locazione è stagionale, e questi numeri non la fotografano. Ma il punto non è solo statistico: una locazione breve gestita o un bed and breakfast non sono una rendita, sono un'attività di impresa. Vanno aperti, gestiti, promossi e tenuti pieni anche a novembre, e il ricavo lordo più alto paga proprio quel lavoro e quel rischio. Confrontare il rendimento di un'attività con il rendimento di un contratto pluriennale firmato una volta sola è l'errore che fa sembrare la costa più conveniente di quello che è per chi una rendita la vuole senza gestirla.
Con queste tre avvertenze in mente, la mappa resta il punto di partenza giusto: dice dove il rapporto fra prezzo e canone è più favorevole, e da lì si scende sul singolo immobile.
Uscire dalla provincia più cara non vuol dire uscire dal mercato
È la conseguenza meno ovvia di questi numeri, ed è quella che conta per chi possiede. Se vuoi mettere a reddito un immobile senza aprire un'attività, quello che stai comprando è un rapporto: quanto paghi il metro quadro contro quanto lo incassi.
Spostarsi verso l'entroterra non toglie il mercato. La domanda di locazione residenziale a lungo periodo è solida in tutta Italia e non dipende dal fatto che l'immobile stia sul lungomare: chi cerca casa per viverci cerca dove lavora, dove studia e dove costa meno, non dove si va in vacanza. Quello che cambia è il denominatore, cioè il prezzo di acquisto.
Su 100.000 euro messi in un immobile, il 2,2% lordo di Riccione sono 2.200 euro l'anno, il 5,7% di Sant'Agata Feltria sono 5.700. Lo stesso capitale, lo stesso tipo di contratto, due volte e mezzo di rendita.
La redditività di un patrimonio si può cambiare senza metterci capitale nuovo
Un patrimonio immobiliare non si giudica da quanto vale. Si giudica da quanto rende rispetto a quello che vale, e quel secondo numero non è fisso.
Disinvestire una posizione che rende poco e reinvestire dove il rapporto fra prezzo e canone è migliore alza la redditività complessiva senza aggiungere un euro. Non è un consiglio generale ed è tutt'altro che automatico: è un'operazione, con i suoi costi di uscita, le sue imposte di ingresso, i suoi tempi di vendita. Nei comuni piccoli dell'entroterra si vendono pochissime case all'anno, e rivendere può richiedere molto tempo: è il rovescio esatto del rendimento alto, e va messo nel conto prima, non dopo.
Per questo il calcolo non si fa sulla mappa, si fa su quel preciso immobile: valore reale oggi, canone ottenibile, costi di dismissione, e cosa quel capitale rende altrove a parità di rischio.
Hai un immobile a reddito fermo su un rendimento basso?
Quello di cui ci occupiamo non è dirti quanto rende la tua zona: quello è il primo filtro, e lo trovi già qui sopra. Ci occupiamo di operazioni di investimento e disinvestimento che alzano la redditività di un patrimonio immobiliare già esistente, con i numeri di quel preciso immobile e non con la media del comune.
È la «Consulenza immobiliare»: valore reale dell'immobile oggi, canone davvero ottenibile, costi e tempi di uscita, e il confronto con quello che lo stesso capitale renderebbe altrove. Se hai un immobile a reddito in uno di questi comuni, scrivici e guardiamo i numeri del tuo.
Fonti. Agenzia delle Entrate, canoni dei contratti di locazione registrati e quotazioni immobiliari OMI, 2025.
