Come va il mercato del nuovo in Italia e in Europa? Le case autorizzate dal 2005 al 2025
Una domanda che sentiamo spesso: «ma case nuove se ne fanno ancora?».
Per rispondere abbiamo contato i permessi di costruire, dal 2005 al 2025.
Abbiamo guardato l'Italia, i tre paesi che la seguono per popolazione (Germania, Francia e Spagna) e la media dell'Unione europea.
Sono i paesi più grandi dell'Unione, e il conto è lo stesso per tutti: le case autorizzate in edifici residenziali nuovi, divise per gli abitanti.
Quattro numeri bastano per cominciare.
- 51.908: le case nuove autorizzate in Italia nel 2025.
- 0,9: le stesse case ogni 1.000 abitanti. Meno di una.
- 3,6: lo stesso conto per la media europea, circa 4 volte il nostro.
- 4,8: il valore dell'Italia nel 2005, vent'anni prima.
Fra i grandi paesi, la Francia è la più alta (4,6) e la Germania la più bassa (2,2).
Attenzione alla parola autorizzate.
Sono permessi di costruire: il via dato dal comune, non una casa finita.
Lo stesso numero, contato in modi diversi
Eurostat chiede a tutti la stessa cosa, le abitazioni nei nuovi edifici residenziali.
Ma ogni paese la ricava dalle sue regole, e le schede metodologiche lo dicono apertamente.
- Italia: entrano anche gli edifici demoliti e ricostruiti per intero. Restano fuori ampliamenti, frazionamenti, cambi d'uso e ristrutturazioni.
- Francia: contano tutte le autorizzazioni che creano abitazioni nuove, comprese le dichiarazioni preliminari, la pratica più leggera.
- Spagna: la statistica parte dai permessi per i lavori che richiedono un progetto firmato da un tecnico.
- Germania: a Eurostat arrivano le abitazioni nei nuovi edifici residenziali. Nelle pubblicazioni nazionali, invece, si conta anche l'attività sugli edifici esistenti.
Per questo il confronto vale per gli ordini di grandezza, non per il decimale.
E l'ordine di grandezza qui è netto.
Vent'anni fa la distanza era un'altra
Nel 2005 la media europea era 6,1 e l'Italia 4,8.
Poi la caduta, fino al 2013.
Da allora l'Italia non è più uscita dalla fascia fra 0,7 e 1.
Lo si vede anche dal peso sul totale.
Nel 2005 il 10,5% delle case autorizzate nell'Unione era italiano.
Nel 2025 è il 3,2%.
In Italia, intanto, vive il 13,1% degli abitanti dell'Unione.
Gli altri paesi si sono mossi molto di più.
La Spagna autorizzava 16,7 case ogni 1.000 abitanti nel 2006, al culmine della bolla.
Nel 2013 erano 0,7.
La serie italiana, dal 2000
Con i dati dell'ISTAT la serie italiana parte cinque anni prima.
Il 2025 è la somma delle quattro stime trimestrali e non è stato rivisto dal comunicato del 9 ottobre 2026.
Il punto più alto è il 2005, con 278.602 case nuove autorizzate.
Il più basso è il 2015, con 42.879.
Quello che si compra c'è già
Secondo l'Agenzia delle Entrate, nel 2025 le case nuove sono state fra 5,5 e 7,9 ogni 100 case vendute in Italia, a seconda del trimestre.
I dati sono ancora provvisori.
Per l'Agenzia «nuova» vuol dire venduta da un'impresa, e dentro ci sono anche le case ristrutturate prima della vendita.
Tutte le altre erano case usate.
Prima di fissare un prezzo o fare un'offerta
- Le case in vendita vicino alla tua. Con così poche case nuove, una casa usata viene messa a confronto quasi sempre con altre case usate della stessa zona.
- Il cantiere, se compri su carta. Un permesso autorizza a costruire, non consegna una casa finita. Chiedi a che punto sono i lavori e quando è prevista la fine.
- Cosa può diventare una casa da rifare. Dipende da cosa permettono il comune e lo stato dell'edificio. L'anno di costruzione da solo non lo dice.
Cosa questi numeri non dicono
- Non sono case finite né vendute. Un permesso è l'inizio. Fra il via e la consegna passa tempo, e non è detto che ogni permesso diventi una casa.
- Non dicono quante case servirebbero. Lo 0,9 misura quanto si autorizza, non quanto si dovrebbe.
- Non contano le case che spariscono. Sono permessi lordi: non sottraggono le demolizioni.
- Non includono le ristrutturazioni. In Italia restano fuori, e per questo non dicono tutto il lavoro che si fa sulle case.
- Non sono esatti al decimale. La popolazione dell'Unione è una stima provvisoria, e la serie degli abitanti italiani ha una rottura nel 2019.
- Non distinguono un comune dall'altro. È un numero nazionale, che mette insieme comuni che si svuotano e comuni dove arriva gente.
Poche case nuove: è un male?
Lo 0,9 per mille abitanti dice quanto poco autorizza l'Italia rispetto agli altri e rispetto a vent'anni fa.
Sono permessi, non case finite, e non contano le ristrutturazioni.
Quello che non dice è se sia un male.
In un comune che perde abitanti, poche case nuove possono essere la normalità.
In uno dove ne arrivano, la stessa scarsità rischia di finire sui prezzi e sui tempi di chi cerca casa.
I permessi non sciolgono un dubbio: l'Italia costruisce poco perché le case che ha già bastano, o perché costruirne di nuove è difficile e poco conveniente?
Dal numero nazionale non si capisce.
Forse si comincia a capire guardando comune per comune: chi arriva, chi se ne va, quante case restano ferme.
Fonti: Eurostat, Building permits by type of building, dati annuali (sts_cobp_a), e Population on 1 January (demo_pjan), con le schede metodologiche nazionali; ISTAT, Permessi di costruire, serie storiche dal I trimestre 2000 al II trimestre 2026; Agenzia delle Entrate, Osservatorio del mercato immobiliare, quota di abitazioni nuove nelle compravendite 2025, dati provvisori. Elaborazioni e analisi effettuate dalla nostra società.
