Metaurilia, Fano: la nostra operazione su un quadrilocale fermo da 5 anni, diviso in 2 appartamenti
A Metaurilia, Fano, a 400 metri dalla spiaggia, un quadrilocale di 105 mq era in vendita da 5 anni.
Lo abbiamo comprato noi, lo abbiamo diviso in 2 appartamenti e li abbiamo rivenduti.
È una nostra operazione, chiusa.
La raccontiamo con i numeri veri e con una storia che in nessun foglio di calcolo c'era.
- Acquisto: marzo 2023, 82.000 euro.
- Progetto: un muro nuovo, 2 appartamenti, uno lato mare e uno lato monte.
- Vendite: il lato mare a maggio 2024, il lato monte a luglio 2024.
La casa, e la misura che non si vendeva
La palazzina è degli anni 80, con le facciate rifatte con il cappotto 5 anni prima del nostro acquisto.
Dentro, le finiture erano ancora degli anni 80, tranne la caldaia, che secondo il business plan era stata sostituita negli stessi anni, e i bagni, rivisti nelle finiture.
Per capire cosa passava di mano in zona abbiamo guardato le compravendite nel raggio di 200 metri, da gennaio 2021 a settembre 2022, l'ultimo periodo che avevamo dall'Agenzia delle Entrate.
Il raggio stretto serve perché la media della città non dice cosa si vende lì.
Le case vendute andavano dai 40 ai 70 mq circa.
Con i suoi 105 mq, la nostra era fuori misura.
Prima del prezzo, andava cambiata la pianta.
La pianta, prima e dopo
Prima c'erano un soggiorno grande al centro, una cucina, 3 camere e 2 bagni.
Il progetto ha messo un muro nuovo in mezzo al vecchio soggiorno, e ne sono usciti 2 appartamenti, ognuno con il suo ingresso, una zona giorno con angolo cottura, il suo bagno e due camere.
Sul lato mare la seconda camera è piccola, e il progetto stesso la chiama camera singola o ripostiglio: chi compra lo deve sapere prima di contare le stanze.
Il conto, voce per voce
Nel business plan rifatto a consuntivo le voci di costo sono 18.
Le più pesanti:
- Acquisto: 82.000 euro.
- Ristrutturazione: 62.510 euro IVA inclusa, il prezzo dell'appalto dopo la trattativa con la ditta.
- Posti auto: 9.000 euro di monetizzazione. Quando una casa diventa due, il comune può chiedere posti auto in più, e se non si possono ricavare si pagano.
- Registro e notaio: 5.204 euro.
- Arredo per le foto: 3.890 euro.
- Le altre 11 voci: 9.473 euro insieme. Porte interne, il clima del lato mare, imprevisti, il tecnico per il frazionamento, gli oneri per avviare il cantiere, il condominio fino alla vendita, gli allacci, la vasca, l'accesso agli atti con l'attestato energetico, la corrente del cantiere, i diritti di segreteria.
In tutto 172.077 euro.
Acquisto e appalto dei lavori ne fanno 144.510.
Gli altri 27.567 sono voci che in un conto fatto a occhio si perdono facilmente.
Le vendite, a prezzi IVA inclusa: il lato mare a 115.000 euro, il lato monte a 109.200.
Insieme fanno 224.200 euro.
Tolti i costi restano 52.123 euro di utile lordo, il 30,29% di quello che è stato speso.
L'imprevisto che non era in nessuna riga
Avevamo tutto blindato su Excel.
L'imprevisto vero è arrivato dalle cassette delle lettere.
Erano vecchie e fatiscenti.
Per non far brutta figura con chi sarebbe venuto a vedere gli appartamenti, abbiamo deciso di cambiarle a tutto il condominio, a spese nostre.
Un vicino ci ha chiesto di riavere la sua vecchia cassetta, una volta smontata.
Va bene, abbiamo detto.
In pausa pranzo, però, quella cassetta è sparita.
Il vicino se l'è presa con noi e ha parlato di denunce, per un pezzo di latta da 50 euro.
Per chiudere la questione e tornare in cantiere, gliene abbiamo comprata una nuova di zecca.
Color oro, per non farci mancare niente.
Poi la vecchia è riapparsa.
Oggi quella casa ha tre cassette delle lettere: quella nuova del condominio, quella d'oro e la sua originale.
Nel conto finale gli imprevisti e le aggiunte valgono 1.500 euro in tutto.
Il tempo perso su quella cassetta non ha una riga da nessuna parte.
I numeri si calcolano al millimetro, le persone no.
La follia umana non si mette a budget: si affronta, e si tira dritto.
Se un'operazione così ti arriva sul tavolo
Il primo numero da guardare è il ROE, ed è fondamentale.
È il rendimento sul capitale che metti tu: l'utile, diviso per i soldi che escono davvero dalla tua tasca.
Da solo, però, racconta una parte della storia.
Con lo stesso ROE un'operazione può prenderti un anno o tre, e tenerti fermi pochi soldi o tanti.
Per questo accanto al ROE guardiamo altre due cose: il denaro che immetti e il tempo che l'operazione ti prende.
Sul nostro caso il conto si fa così.
- Il denaro che immetti. I costi sono 172.077 euro. Se escono tutti dal capitale di chi investe, quello è il denaro immesso.
- Il ROE. L'utile lordo è 52.123 euro. 52.123 diviso 172.077 fa 30,29%.
- Il tempo. Dall'atto del 16 marzo 2023 alla seconda vendita del 26 luglio 2024 passano 498 giorni, circa 1,36 anni.
Portato a un anno in modo semplice, 30,29 diviso 1,36 fa circa 22% l'anno.
Lo stesso utile in 2 anni avrebbe dato circa 15% l'anno: stessa percentuale sull'operazione, un'operazione diversa.
Il 22% è una misura approssimata.
I soldi sono usciti a tranche, dalla proposta di gennaio 2023 alla fine dei lavori di novembre 2023, e sono rientrati con le due vendite del 2024: il capitale impegnato non è stato lo stesso per tutto il periodo.
Il 30,29% nel business plan si chiama ROI lordo ed è calcolato sui costi.
Coincide con il ROE solo quando tutta la spesa esce dal capitale di chi investe: se una parte è finanziata, il capitale messo è più piccolo e il rapporto cambia.
Cosa non va letto in questi numeri
Il 30,29% è lordo, calcolato prima delle imposte, e le vendite sono a prezzi IVA inclusa.
È il margine di un'impresa che compra, trasforma e rivende, con lavoro e rischio: non si confronta con l'affitto di una casa.
Vale per questa casa e per questi tempi, che sono stati più lunghi della prima stima del business plan, uno slittamento che avevamo messo in conto.
Su quanto potrebbe rendere la prossima non dice niente.
Perché costava poco
82.000 euro per 105 mq a 400 metri dal mare, dopo 5 anni di annuncio, erano un prezzo basso.
Basso per una ragione: la casa era di una misura che lì non si vendeva.
Il margine è venuto dal dividerla in due, e dividerla ha avuto un costo: 9.000 euro di posti auto, il tecnico per il frazionamento, una seconda camera che il progetto chiama camera singola o ripostiglio.
Quando un'operazione ti promette il 30%, su quanto capitale lo promette, in quanto tempo, e quanto spazio resta nel conto per le cassette delle lettere che nessuno ha messo a budget?
Fonti: business plan dell'operazione di Metaurilia, rifatto a consuntivo (planimetrie, tabella dei costi, flusso di cassa effettivo con le date di acquisto e vendita, analisi di mercato). Analisi, compravendite e ristrutturazioni effettuate dalla nostra società.
