Con 200.000 euro a Milano si comprano 41 metri quadri. Nel comune che sta a metà della classifica italiana se ne comprano 237, e in 4.921 comuni su 7.599, quasi due su tre, si arriva a 200 metri quadri o più.

Il conto è semplice: 200.000 euro diviso il prezzo medio al metro quadro di ogni comune, con le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate del secondo semestre 2025. Qui sotto ci sono i numeri, poi i vantaggi e gli svantaggi di comprare dove la stessa cifra vale di più, e il ragionamento da fare prima di decidere.

Cosa misura il conto

• È un prezzo medio di zona. Per ogni comune è la media dei valori centrali delle zone OMI, abitazioni civili in stato normale. La singola casa sta sopra o sotto, per piano, affaccio, impianti, classe energetica e spese condominiali.
• La media non è pesata. Ogni zona conta uguale, anche se in centro ci sono più case che in una frazione.
• I metri sono lordi, muri compresi.
• Stato normale vuol dire niente lavori nel prezzo. Una casa da rifare costa meno, ma il cantiere va aggiunto.
• 297 comuni restano fuori: non hanno quotazioni per le abitazioni civili in stato normale, oppure le hanno a zero.

Le grandi città

Milano è l'unica grande città sotto i 50 metri quadri. Roma è a 66, Firenze a 67, Bologna a 68, Venezia a 82, Napoli a 84, Torino e Cagliari a 97, Genova a 111, Bari a 113, Palermo a 146. Più cari di Milano ci sono solo 11 comuni, tutti di mare o di montagna: Portofino con 19 metri quadri, Cortina d'Ampezzo con 21, Capri con 26, poi Anacapri, Courmayeur, Selva di Val Gardena, Ortisei, Livigno, Forte dei Marmi, Pré-Saint-Didier e Camogli.

Le regioni

Nel comune mediano di ogni regione si va da 421 metri quadri in Molise a 104 in Trentino-Alto Adige. Sopra i 300 ci sono Molise, Basilicata, Calabria, Abruzzo, Sicilia e Sardegna; sotto i 200 Lombardia, Liguria, Toscana, Valle d'Aosta e Trentino-Alto Adige.

I vantaggi di comprare dove 200.000 euro valgono di più

• Più casa a parità di spesa, oppure la stessa casa con molto meno debito. Una casa da 100 metri quadri che a Milano costa più di 480.000 euro, nel comune mediano costa intorno agli 84.000.
• Un rendimento lordo più alto, se la affitti. Mettendo il canone OMI accanto al prezzo OMI, il rendimento lordo mediano è del 4,7% nei comuni dove 200.000 euro comprano 200 metri quadri o più, del 3,7% nella fascia fra 50 e 100, del 3,1% sotto i 50.
• Un ingresso basso lascia margine per i lavori, che in una casa vecchia sono quasi sempre da mettere in conto.

Gli svantaggi

• Si vende poco. Nel 2025, nel comune mediano della fascia da 300 metri quadri in su, si sono vendute 13 abitazioni in tutto l'anno, e in 4 di quei comuni su 10 meno di 10. Nella fascia fra 100 e 200 sono 87, in quella fra 50 e 100 sono 150. Sono anche comuni più piccoli, ma per chi deve rivendere conta il numero assoluto: quanti compratori ci sono in un anno.
• Il canone è basso in valore assoluto. Il rendimento in percentuale è più alto, ma su una cifra piccola: a parità di lavoro di gestione, l'incasso è minore.
• Lo stato degli immobili va verificato uno per uno. La quotazione è per lo stato normale: dove le case sono vecchie, impianti, tetto e classe energetica possono pesare quanto il prezzo.
• Servizi e distanze sono un costo che la quotazione non misura: lavoro, scuole, sanità, collegamenti.

Il nostro ragionamento

Un prezzo al metro basso non è un affare per definizione. Il prezzo lo fa il mercato, e dentro ci sono già la domanda di chi vuole abitare in quel posto, il lavoro che c'è intorno, i servizi, la velocità con cui una casa si rivende.

Dove il metro costa poco, spesso è perché questi elementi sono più deboli.

Vale anche al contrario: un prezzo alto non vuol dire che si guadagnerà. Nelle grandi città si paga l'accesso a un mercato che si muove, e quel prezzo si riflette in un rendimento lordo più basso.

La domanda giusta quindi cambia a seconda di cosa si vuole fare. Per abitare: quanto vale per te vivere lì, con quello che c'è e quello che manca. Per investire: chi abiterà, affitterà o comprerà dopo di te, e in quanto tempo. Un ingresso basso è un vantaggio solo se l'uscita e quindi la rivendita è studiata.

E l'affitto breve turistico o il B&B sono un'altra cosa: un'attività di impresa, con ricavi più alti ma gestione, stagionalità e rischio, e si misurano in un altro modo.

Pesaro Urbino e Rimini nella classifica nazionale

Noi lavoriamo nelle province di Pesaro Urbino e Rimini. Con 200.000 euro a Pesaro si comprano 111 metri quadri, a Rimini 87. Nel comune mediano della provincia di Pesaro Urbino si arriva a 242, praticamente sulla mediana italiana; in quello della provincia di Rimini a 150.

Ma prima di lasciarti - cosa guardare prima di decidere

• Parti dalla zona, non dal comune. Dentro lo stesso comune le zone OMI possono stare molto lontane.
• Guarda le compravendite degli ultimi anni nel comune: dicono quanto è facile uscire.
• Metti accanto al prezzo il canone della stessa zona e passa dal lordo al netto: cedolare al 21% o al 10%, condominio, manutenzione, IMU, mesi sfitti.
• Controlla lo stato dell'immobile e somma i lavori al prezzo.

Con la stessa cifra, ti conviene la casa più grande o quella che rivendi prima? La risposta cambia da un comune all'altro e sta in numeri che qui non si vedono: le vendite vicine, i canoni, lo stato delle case. Sono quelli che guardiamo ogni giorno nel nostro ufficio.