Mutui e case vendute in Italia dal 2013: quasi raddoppiati tutti e due, mentre il tasso scende e risale
Dal 2013 al 2025 in Italia i soldi prestati con i mutui nuovi per comprare casa sono cresciuti del 97%, tolta l'inflazione. Le case vendute anche: 97%. Nello stesso periodo il tasso medio dei mutui nuovi è sceso dal 4,47% all'1,38% del 2020, poi è risalito, e nel 2025 è al 3,53%.
Sono dati di Banca d'Italia e dell'Agenzia delle Entrate. Contano solo i mutui nuovi per comprare casa, senza quelli spostati da una banca all'altra, e gli importi sono in euro del 2025. Le case vendute sono quelle registrate dall'Agenzia delle Entrate, che non copre Trentino-Alto Adige, Gorizia e Trieste: per confrontarle, dai mutui abbiamo tolto le stesse province. Il 2025 è ancora provvisorio.
Due linee che partono insieme
Soldi e case non si misurano con la stessa unità, quindi le guardiamo come crescita in percentuale dal 2013. Fino al 2022 i mutui corrono molto più delle case vendute: nel 2021 sono il 147% sopra il 2013, le case vendute il 92%.
Nel 2023 si invertono. I mutui scendono al 54% sopra il 2013, le case vendute restano all'82%. Nel 2025 si ritrovano: 97% tutti e due.
Il costo del denaro
Nello stesso periodo il Taeg medio dei mutui nuovi, cioè il tasso con dentro le spese, scende dal 4,47% del 2013 all'1,38% del 2020. Poi risale: 2,54% nel 2022, 4,30% nel 2023, 3,53% nel 2025.
Il salto più forte è fra il 2022 e il 2023. In un anno i mutui calano del 32,2% e le case vendute del 9,5%. Il 2022, però, era stato l'anno con più case vendute dal 2013.
Quanto mutuo c'è dietro una casa
Se dividiamo i mutui nuovi per le case vendute, nel 2013 c'erano in media 63.000 euro di mutuo per ogni casa venduta. Dal 2015 al 2021 si resta sopra gli 80.000: 91.100 nel 2016, 81.000 nel 2021. Nel 2023 si scende a 53.300, nel 2025 si torna a 63.200, come nel 2013.
Non è il mutuo medio di chi lo chiede: nel conto ci sono anche le case pagate senza mutuo. Per questo il numero scende sia se più case si comprano senza mutuo, sia se i mutui sono più piccoli, e da solo non dice quale delle due.
Negli anni del tasso basso dietro ogni casa c'era più mutuo. Oggi siamo tornati al 2013, ma il tasso no.
Ma prima di lasciarti, cosa guardare prima di firmare
Quanto può offrire chi compra col mutuo? Dipende dalla rata che la banca gli concede. Con la stessa rata e la stessa durata, un tasso più alto vuol dire un prestito più basso.
Il tasso resta fermo? Ad agosto 2026 il 76% dei soldi prestati aveva un tasso fissato per più di un anno. Chi firma un tasso fisso oggi si tiene quel costo, e per cambiarlo deve spostare il mutuo in un'altra banca.
Lo spread si tratta? Il tasso di partenza lo fa il mercato, il ricarico della banca (lo spread) no. Conviene mettere a confronto più banche, anche con l'aiuto di un mediatore creditizio.
Dove finisce il conto
Con questi tassi il mutuo non lo chiede più nessuno: è una frase che si sente spesso.
Il 2023 sembra darle ragione.
Il 2025 no: rispetto al 2013 le banche hanno prestato quasi il doppio, come è quasi raddoppiato il numero di case vendute, con un tasso più basso di allora.
Trovo logico che chi compra guardi prima di tutto il tasso: decide quanto pagherà ogni mese.
Il punto che mi sembra illogico è un altro: chi paga la differenza.
Dietro ogni casa venduta oggi c'è lo stesso mutuo del 2013, ma meno che negli anni dei tassi bassi: a parità di prezzo, quella differenza arriva dai soldi di chi compra. È successo insieme alla salita del tasso, ma i dati non dicono che il tasso ne sia la causa.
Se la differenza la mettono i risparmi, il conto pesa di più su chi compra la prima casa con lo stipendio e poco da parte: per lui il mutuo è l'unica strada.
Va bene che il tasso lo faccia il mercato, e va bene che la banca presti quanto ritiene prudente. Tuttavia, credo che quando per comprare casa conta più quello che hai già messo da parte di quello che guadagni, il problema non sia più solo di chi compra.
Una casa pensata per chi compra la prima volta, se la parte da pagare coi risparmi cresce, si rivolge a meno persone.
E chi la vende se ne accorge dal tempo che la casa resta sul mercato, non dal tasso letto sul giornale.
Le case si vendono anche col tasso alto. Cambia quanto mutuo c'è dietro.
Fonti: Banca d'Italia, erogazioni di mutui per l'acquisto di abitazioni 2013-2025 (Base dati statistica, pubblicazione STAFINRA), tassi armonizzati sui mutui nuovi e Banche e moneta: serie nazionali, 9 ottobre 2026; Agenzia delle Entrate, Osservatorio del mercato immobiliare; ISTAT, prezzi al consumo. Analisi effettuate dalla nostra società.
