Prezzi delle case in Italia dal 1927 a oggi: per 31 anni sono stati più alti di adesso

Una casa media italiana, al netto dell’inflazione, valeva 63.763 euro nel 1927 e ne vale 165.800 nel 2025. Sono 2,6 volte in quasi cento anni, e chi ripete che il mattone non perde mai di solito si ferma a questo numero.

In mezzo però c’è una guerra che la dimezza, un anno con il 60% in più, e un picco nel 2007 da cui oggi siamo il 31% sotto. E soprattutto ci sono 31 anni, dal 1991 al 2021, in cui la stessa casa costava più di oggi.

Come è fatta questa serie, prima di leggerla

I numeri escono da tre fonti cucite insieme. Dal 1927 al 2012 c’è l’indice dei prezzi reali delle abitazioni ricostruito da Banca d’Italia, nella collana Questioni di Economia e Finanza, numero 333. Dal 2013 c’è l’indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni, a cui abbiamo tolto l’inflazione con l’indice dei prezzi al consumo. L’ultimo anno è agganciato al valore medio per abitazione che l’Agenzia delle Entrate ricava dagli atti del 2025, su 766.757 case compravendute.

Tre limiti da tenere a mente:

• sono solo prezzi: dentro non ci sono gli affitti incassati o risparmiati, né manutenzione e tasse, quindi non è il rendimento di chi ha comprato;
• è una media nazionale: la tua casa, nel tuo comune, può stare parecchio sopra o sotto;
• fra il 1942 e il 1965 i prezzi di mercato non ci sono, e gli autori della serie li stimano sui costi di costruzione.

La curva racconta quindi come si è mosso il prezzo nel tempo. Quanto costava la casa tipica del 1927, che era un’altra casa, non lo dice.

Cinque tratti in quasi cento anni

• La guerra. Dal 1927 al 1944 la casa perde il 48% e scende a 33.157 euro. Nel 1946 è già tornata sopra il 1927.
• Vent’anni quasi fermi. Dal 1946 al 1966 sale del 7,6% in tutto, a prezzi costanti.
• Il 1974. Subito dopo la crisi del petrolio il prezzo reale fa +59,6% in un anno, da 89.906 a 143.467 euro. In euro è il salto più grande di tutta la serie; in percentuale lo supera solo il 1945, l’anno dopo la guerra.
• Dal 1985 al 1992. +54% in sette anni, fino a 192.564 euro. Poi arriva la crisi della lira, e dal 1992 al 1996 il prezzo perde il 9,6%.
• La corsa e la discesa. Dal 2000 al 2007 sale del 37,5% e tocca il massimo di tutta la serie, 241.024 euro. Da lì crisi finanziaria, IMU e Covid lo portano ai 165.800 di oggi. Dal 2019 si muove poco: sempre fra 158.404 e 172.091 euro.

Conta l’anno in cui entri

La stessa casa media, comprata in anni diversi e riportata a oggi, dà risultati opposti:

• comprata nel 1974, dopo il salto, oggi vale il 16% in più;
• comprata nel 1985, oggi vale il 33% in più;
• comprata nel 1992, oggi vale il 14% in meno;
• comprata nel 2007, oggi vale il 31% in meno.

Nel primo caso sono 51 anni di possesso, nell’ultimo 18, e il tempo da solo non ha sistemato niente. Chi è entrato in uno qualunque dei 31 anni fra il 1991 e il 2021 oggi, a prezzi costanti, è sotto.

Comprare e aspettare, in questa serie, funziona se l’anno di ingresso era quello giusto. E l’anno giusto si riconosce solo dopo.

La media nasconde due mercati

Dal 2010 l’ISTAT divide le compravendite in due gruppi, e la divisione dice chi vende, non com’è la casa. Le nuove sono le case di nuova costruzione o esistenti ristrutturate, vendute da imprese. Le esistenti sono quelle vendute da famiglie o da altri soggetti.

Fatto 100 il 2011 e tolta l’inflazione, nel 2025 le nuove sono a 98,9. Le esistenti sono a 69,1.

In quattordici anni la casa venduta da un’impresa ha tenuto il suo valore reale. Quella venduta da una famiglia ne ha perso quasi un terzo.

ATTENZIONE: questo non vuol dire che ristrutturare da soli sposti una casa sulla prima curva. Una casa rifatta dal proprietario e venduta dal proprietario, per l’ISTAT, resta fra le esistenti, e quante di queste siano ristrutturate non lo misura nessuna fonte pubblica. Il confronto dice una cosa più stretta: in questi anni il prezzo reale di quello che vendono le imprese ha tenuto, e quello che vendono le famiglie no.

Una delle ragioni la vediamo nel nostro ufficio tutti i giorni. Una casa che arriva pronta, con i lavori già fatti e documentati, la può comprare anche chi un cantiere non ha il tempo o la voglia di gestirlo.

Se hai comprato vicino al picco

Prendi la casa media comprata nel 2007, al massimo di tutta la serie. Dopo 18 anni è ancora il 31% sotto a prezzi costanti, e dal 2019 la curva si muove di pochi punti. La reazione più comoda è aspettare: oggi i prezzi reali sono tornati al livello del 1990, quindi prima o poi risaliranno. Può darsi. Aspettare che torni un picco però vuol dire scommettere su un mercato che nessuno di noi controlla.

Quello che questa serie ti mette in mano sta nel capitolo sui due mercati. Dal 2011, mentre la media perdeva terreno, le case vendute già pronte da un’impresa hanno tenuto il valore reale, e quelle vendute dalle famiglie ne hanno perso quasi un terzo. L’anno in cui sei entrato non lo cambi più. Come la tua casa arriva alla vendita invece lo decidi tu: se ha il taglio che oggi si cerca, e se chi la compra deve aprire un cantiere oppure no.

Il lavoro che nella curva fa l’impresa

È quello che facciamo con il servizio «Riqualifichiamo il tuo immobile». Tu metti l’immobile. A noi progetto, lavori e vendita. A te più valore. Il progetto lo impostano i nostri tecnici partendo dai valori della tua zona, i lavori li eseguono le imprese con cui lavoriamo, e nell’operazione entrano gli investitori che la finanziano. Le condizioni si fissano prima di cominciare, e alla vendita ciascuno ha la sua parte: a te il valore dell’immobile e la tua quota di quello che è diventato, alle imprese il lavoro, agli investitori il loro utile.

Funziona dove c’è un valore da liberare: una casa troppo grande per chi compra oggi, un piano terra che può cambiare destinazione, impianti e finiture fermi agli anni del picco. Un appartamento rifatto da poco e nel taglio giusto ha già quello che l’operazione dovrebbe dargli, e in quel caso te lo diciamo alla prima telefonata.

Aprire un cantiere è più lento e più faticoso che appendere un cartello. È anche l’unica delle due strade che lavora sul prezzo di uscita invece di aspettarlo.

Se invece un immobile da trasformare non ce l’hai e hai capitale da mettere, entri dall’altra parte della stessa operazione, con «Diventa nostro socio nelle operazioni».

Nei prossimi articoli pubblicheremo i cantieri che stiamo chiudendo così, con il valore di partenza e quello di vendita.

Se hai comprato in uno degli anni in cui la casa costava più di oggi, o hai un immobile fermo da rifare, scrivici o chiamaci allo 0721 631524. Nel nostro ufficio lo guardiamo con i prezzi del tuo comune, che possono dire una cosa diversa dalla media nazionale, e ti diciamo se c’è un’operazione da fare e quale.