I prezzi delle case sono tornati al 2011. In potere d’acquisto ne valgono il 76%
Quando qualcuno ci chiede se sia il momento di comprare, la frase che sentiamo più spesso è che i prezzi delle case in Italia non scendono mai.
Abbiamo verificato quella frase sui dati pubblici, e regge solo a metà.
Anzi, il modo in cui non regge è la parte interessante.
Abbiamo preso due serie che di solito si guardano separate: le compravendite residenziali pubblicate dall'Agenzia delle Entrate e l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni.
Le abbiamo messe entrambe a 100 sul quarto trimestre 2011 e le abbiamo lette con la somma mobile su quattro trimestri, che toglie la stagionalità.
Sono quattordici anni di storia, fino a marzo 2026.
Il fondo del ciclo italiano non cade nello stesso anno per tutti
Le compravendite toccano il minimo alla fine del 2013: 67,6% del 2011, cioè un terzo del mercato sparito.
In quel momento i prezzi erano scesi molto meno, all'89,5%.
È il dato che di solito si cita per dire che i prezzi tengono anche quando il mercato si ferma.
Solo che il calo dei prezzi non si era fermato lì.
È proseguito per altri cinque anni.
Il minimo dei prezzi arriva nel primo trimestre del 2019, a 81,7: 18 punti sotto il 2011.
Chi nel 2013 diceva di aspettare ha avuto ragione fino al 2019.
Questo sfasamento non è un caso isolato di quegli anni: è la forma del ciclo.
Se si confrontano le due serie senza spostarle, la loro correlazione è appena 0,34.
Spostando i prezzi avanti di tre anni sale a 0,91.
I volumi girano per primi, i prezzi seguono con un ritardo di qualche anno.
Per chi deve decidere è un'informazione più utile del prezzo del mese: dice in che punto della sequenza ci si trova.
Oggi le compravendite sono al 134,5% del 2011, con 766.757 abitazioni scambiate nel solo 2025, e i prezzi sono risaliti al 99,7%.
Siamo nella fase in cui i volumi sono già alti da qualche anno e i prezzi stanno recuperando terreno.
In euro sembrano fermi, in potere d'acquisto no
C'è un secondo punto, e cambia il senso di tutto il resto.
L'indice dei prezzi delle abitazioni è nominale: misura euro correnti.
Dal 2011 al 2025 i prezzi al consumo in Italia sono saliti del 28%.
Vuol dire che una casa che oggi costa in euro quanto costava nel 2011 vale, in potere d'acquisto, il 76% di allora.
Nella media italiana il mattone non ha protetto dall'inflazione.
L'ha subita.
Questo non rende il mattone un cattivo investimento: rende sbagliato il modo in cui di solito lo si misura.
Un immobile tenuto fermo per quattordici anni, senza lavori e senza reddito, ha perso circa un quarto del suo valore reale, anche se il numero sul contratto è rimasto lo stesso.
Dentro la media italiana ci sono due mercati opposti
L'ISTAT pubblica la stessa serie divisa fra abitazioni nuove e abitazioni esistenti, ed è lì che il quadro si apre.
Fra il 2011 e il 2025, in euro correnti, le nuove sono salite del 27% e le esistenti sono scese dell'11%.
Al netto dell'inflazione la distanza diventa netta: il nuovo è rimasto sostanzialmente al valore del 2011, l'esistente ne vale poco più di due terzi.
Trenta punti di differenza fra due beni che stanno spesso nella stessa strada.
È la ragione per cui, quando valutiamo un immobile, la prima domanda non è a che prezzo si vende oggi, ma su quale delle due curve si trova e se può essere spostato sull'altra.
Cosa cambia per chi un immobile ce l'ha già
Chi possiede un appartamento degli anni Sessanta o Settanta, mai ristrutturato, sta guardando la serie che ha perso quasi un terzo del valore reale.
Non è una previsione: è quello che è successo negli ultimi quattordici anni.
La leva che sposta un immobile dalla curva bassa a quella alta è il lavoro che ci si fa sopra: riqualificazione energetica, rifacimento degli impianti, in certi casi il cambio di destinazione o la divisione in unità che hanno un mercato più largo.
Non funziona ovunque e non conviene sempre.
Un intervento serio costa intorno ai 1.000 euro al metro quadro, e in molti comuni il divario di listino fra uno stato normale e uno stato ottimo non arriva a coprirlo.
Per questo il conto va fatto prima, immobile per immobile, non a occhio.
Il senso di questi numeri, per un proprietario, è semplice: aspettare che il mercato faccia il lavoro al posto tuo è la strategia che negli ultimi quattordici anni ha reso meno di zero in termini reali.
Aspettare avendo in mano un immobile che nel frattempo si trasforma è un'altra cosa.
Cosa resta fuori da quel 76%
L'indice ISTAT segue i prezzi di tutte le case vendute in Italia: non dice quanto vale la tua, né come è andata la tua zona.
Misura il prezzo, non quello che la casa ha reso nel frattempo: un affitto incassato, o un canone che non si è pagato abitandoci, in quel numero non ci sono.
Chi ha comprato col mutuo ha fatto i conti anche con tasso, rata e durata, che l'indice non vede.
Se la casa è il primo e unico investimento di una famiglia, cosa succede al resto del patrimonio quando quell'investimento perde quasi un quarto del potere d'acquisto?
Fonti. Agenzia delle Entrate, compravendite residenziali, dati definitivi 2011-2024 e provvisori 2025-2026. ISTAT, indice dei prezzi delle abitazioni, serie totale, nuove ed esistenti. ISTAT, indice dei prezzi al consumo NIC, medie annue.
