Pesaro, Rimini e Fano: quanto cambia il metro quadro da una zona all'altra della stessa città

«Manca l'affitto, compriamo casa e andiamo ad abitarci.»

È una frase che sentiamo spesso, e si capisce da dove viene.

Prima di fare quel passo, noi guardiamo tre cose: quanto cambia il prezzo da una zona all'altra della stessa città, come ci si arriva con il mutuo e cosa resta del patrimonio dopo.

Siamo partiti dalle quotazioni 2025 dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, quello dell'Agenzia delle Entrate.

Abbiamo guardato Pesaro, Rimini e Fano, zona per zona: sono le tre città costiere della nostra area di lavoro.

• Pesaro: zona mare 3.075 euro al metro quadro, Pozzo Alto 1.475. Più del doppio.
• Rimini: Marina centro 2.913, San Vito 1.750.
• Fano: centro storico 2.163, Rosciano 1.325.
• Su 100 metri quadri a Pesaro: 160.000 euro di differenza fra le due zone.

Sono stime di zona, non prezzi di case vendute.

Per ogni zona l'Agenzia dà una forchetta, dal minimo al massimo, per le abitazioni civili in stato normale.

Noi usiamo il centro della forchetta, in media sui due semestri del 2025.

Quali zone abbiamo messo a confronto

Tutte le zone residenziali quotate ogni anno dal 2014: 12 a Pesaro, 20 a Rimini, 14 a Fano.

Restano fuori le zone dove prevalgono i capannoni, quelle di campagna e quelle nate dopo il 2014, perché non si possono confrontare nel tempo.

Dentro lo stesso comune possono convivere due mercati che si somigliano poco.

E anche dentro una zona sola.

La forchetta della zona mare di Pesaro va da 2.650 a 3.500 euro al metro quadro: 850 euro fra il minimo e il massimo.

È più o meno quanto separa, a Fano, il centro storico da Rosciano.

Quello scarto lo fanno il piano, l'affaccio, lo stato dell'edificio, la classe energetica, il posto auto.

Sono cose che l'Agenzia non vede casa per casa.

Cosa è successo dal 2014, in euro di oggi

Nel 2014 l'Agenzia ha ridisegnato le zone di tutte e tre le città.

Per questo partiamo da lì: prima le zone erano altre, e il confronto metterebbe insieme pezzi di città diversi.

Gli importi sono in euro del 2025.

Fra il 2014 e il 2025 i prezzi al consumo sono saliti del 22,7%, e lo abbiamo tolto.

Abbiamo seguito sei zone: per ogni città la più cara di oggi e una delle più economiche.

Per Fano, come zona economica, abbiamo preso Fenile e non Rosciano.

Rosciano nel 2014 cambia perimetro e il confronto sarebbe gonfiato.

• Pesaro zona mare: da 3.835 a 3.075 euro al metro, il 19,8% in meno.
• Pesaro Pozzo Alto: da 1.810 a 1.475, il 18,5% in meno.
• Rimini Marina centro: da 4.387 a 2.913, il 33,6% in meno.
• Rimini San Vito: da 2.270 a 1.750, il 22,9% in meno.
• Fano centro storico: da 3.068 a 2.163, il 29,5% in meno.
• Fano Fenile: da 2.148 a 1.400, il 34,8% in meno.

In tutte e sei le zone la quotazione è scesa, la più cara come la più economica.

Non abbiamo rifatto lo stesso conto per tutte le altre zone, quindi non diciamo che valga per tutte.

Il mutuo cambia il conto

Il prezzo di una casa non è fatto solo di inflazione.

Chi compra con un mutuo ragiona sulla rata.

E la rata dipende dal tasso, dalla durata, dall'anticipo e da quanto la banca concede.

Quando i tassi salgono, a parità di rata si finanzia un capitale più piccolo.

Quindi il prezzo che quella rata riesce a sostenere è più basso.

Il tasso medio dei mutui ipotecari a tasso fisso, secondo la Banca d'Italia:

• 1,81% nel primo trimestre 2021.
• 5,38% nel terzo trimestre 2023.
• 3,21% nel terzo trimestre 2025, l'ultimo della serie.

Un conto nostro, con rata uguale e 25 anni di durata: al 5,38% si finanzia circa il 32% in meno che all'1,81%.

I tassi però non spiegano tutto.

Nel primo trimestre 2014 il fisso era al 5,11%, più alto di quello del 2025, e le quotazioni delle sei zone, in euro di oggi, sono scese lo stesso.

Quelli della Banca d'Italia sono tassi medi, comprensivi dei costi.

Non sono il tasso che una banca offre a una persona precisa.

Quello che le quotazioni non dicono

La casa è l'investimento più importante per molte famiglie.

Farne il primo e unico investimento, solo per abitarci, può non essere la soluzione ideale.

Metti una parte molto grande del patrimonio in un solo bene, in una sola zona.

Per capire se fa per te, ci sono tre cose da guardare:

• Da dove arriva il tuo reddito. Stipendio fisso, partita IVA, più redditi in famiglia. Una rata dura vent'anni o più.
• Cosa produce l'immobile. Una casa in cui abiti non dà reddito e ha le sue spese. Una casa affittata dà un canone, con i suoi vuoti e i suoi costi.
• La tua situazione patrimoniale. Quanto hai da parte, quanto resta liquido dopo l'anticipo, cos'altro possiedi.

A volte aiuta un confronto semplice.

Da una parte la rata più le spese della casa, dall'altra l'affitto di oggi e quello che si può fare con la differenza e con l'anticipo.

Le quotazioni di zona valgono per case in stato normale.

Non dicono se una casa precisa sia cara, e nessun dato qui è una previsione.

Il prezzo da solo non basta

Le sei zone da cui siamo partiti sono più basse di undici anni fa, in euro di oggi.

Sono quotazioni medie di zona: dentro la stessa zona una casa può stare parecchio sopra o sotto, per piano, stato e affaccio.

Per chi compra, il prezzo da solo non basta per decidere: contano anche cosa la casa produce o fa risparmiare e quanto pesa sul resto del patrimonio.

Comprare per smettere di pagare un affitto è la scelta più immediata: è anche quella che lascia il patrimonio più solido, se la casa diventa l'unico investimento della famiglia?

Fonti: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, quotazioni immobiliari per zona dal 2014 al 2025 (abitazioni civili, stato normale); ISTAT, indice dei prezzi al consumo NIC, medie annue; Banca d'Italia, tassi effettivi globali medi (TEGM), mutui ipotecari a tasso fisso. Analisi effettuate dalla nostra società.