Rendimento garantito sugli immobili affittati: nel 2025 a Riccione 6 contratti d'affitto nuovi su 10 erano transitori

«Affittato, rendimento garantito.» Quando leggi una frase così in un annuncio, le domande sono tre: garantito da chi, per quanto tempo e a quali condizioni?

Per rispondere partiamo da un dato che negli annunci di solito non c'è: che contratti d'affitto si firmano davvero, in quel comune.

A Riccione, nel 2025:

• 1.009 contratti d'affitto nuovi registrati, su abitazioni affittate per intero.
• 613 erano transitori, il 60,8%: 6 su 10.
• 29,2% a Rimini, il comune accanto: 900 su 3.081.
• 35,8% in tutta Italia.

Cosa abbiamo guardato, e perché

Abbiamo preso i contratti di locazione registrati nel 2025 all'Agenzia delle Entrate, solo abitazioni affittate per intero.

Fra Pesaro Urbino e Rimini abbiamo tenuto i 7 comuni con almeno 300 contratti nuovi nell'anno, per non leggere percentuali su pochi casi.

Riccione è il comune di mare dove i transitori pesano di più.

Per l'Agenzia delle Entrate è transitorio un contratto che dura meno di 3 anni.

Come si legge il 60,8%

• Sono contratti firmati nell'anno, non affitti in corso. Un contratto breve si rifirma più spesso, quindi in questo conto pesa più di quanto peserebbe fra le case affittate oggi. Quella seconda quota, da questi file, non si può calcolare.
• Meno di 3 anni non vuol dire per forza 18 mesi. Nei comuni di mare ci possono essere anche affitti di pochi mesi, e i dati non li separano.
• L'affitto turistico breve non c'è. Sotto i 30 giorni il contratto non si registra.

Riccione non è un anno storto

Dal 2018 al 2025 i transitori a Riccione non sono mai scesi sotto il 51% dei contratti nuovi.

Il punto più alto è il 63,7% del 2022, nel 2025 sono il 60,8%.

A Rimini, negli stessi 8 anni, sono rimasti fra il 22,6% e il 31,6%.

Dei 613 transitori di Riccione, 583 sono contratti ordinari, non agevolati, e 30 agevolati.

A Urbino lo stesso numero si legge al contrario

Il valore più alto del grafico non è sulla costa ma a Urbino: 1.196 transitori su 1.394, l'85,8%.

È una città universitaria, e lì il contratto breve fa parte di come funziona il mercato.

Una quota alta di transitori dice ogni quanto va ritrovato il canone, non che quel mercato funzioni male.

Cosa chiedere a chi ti propone un rendimento garantito

• Chi garantisce. Il venditore, una società di gestione, un altro? Una garanzia vale quanto chi la dà.
• Per quanto tempo. Un anno, tre, finché c'è l'inquilino? La durata della garanzia e quella del contratto d'affitto possono essere diverse.
• A quali condizioni. Cosa succede se l'inquilino lascia, se il canone va rinegoziato, se servono lavori. Tutto ciò che fa decadere la garanzia deve essere scritto.
• Il canone di quale contratto. Quello promesso è di un transitorio o di un contratto lungo, libero o concordato? Confrontalo con i canoni dei contratti registrati nello stesso comune.
• I mesi vuoti. Fra un contratto e il successivo la casa può restare senza inquilino. Chi paga quei mesi, tu o chi garantisce?

Ogni mese vuoto pesa l'8,3% dell'incasso di un anno, 2 mesi il 16,7%.

È un'ipotesi nostra, non un dato, e il conto è prima di IMU, imposta sul canone e manutenzione.

Se compri con un mutuo, la rata non si ferma nei mesi vuoti.

Contano quanto del canone serve a coprirla, e quanto cambiano tasso, durata e anticipo il conto.

Cosa questo dato non dice

• Non dice quanto renda un affitto a Riccione: il canone non è in questo conto.
• Non dice che le garanzie siano false, né che un transitorio sia un cattivo contratto.
• Non dice niente di una casa in particolare: è la quota di tutti i contratti nuovi di un comune in un anno.

Dopo il primo anno

Quel 60,8% conta i contratti nuovi registrati a Riccione nel 2025, non gli affitti in corso, e lascia fuori gli affitti brevi sotto i 30 giorni, che non si registrano.

Dice che lì, molto più che a Rimini, un canone dura poco e va ritrovato spesso.

Una garanzia di un anno, su una casa che si compra per tenerla a lungo, di cosa è garanzia?

Fonti: Agenzia delle Entrate, dati sui contratti di locazione registrati dal 2018 al 2025 e Rapporto Immobiliare 2026.