Oggi, tolta l'inflazione, 100.000 euro messi da parte nel 2010 valgono da 101.919 a 63.230 euro, a seconda di dove sono stati messi.

Nel 2010 chi li aveva da parte aveva davanti 4 strade: lasciarli sul conto corrente, metterli su un deposito vincolato, comprare casa a Milano, comprare casa a Roma. La prima non chiedeva nessuna decisione.

La stessa scelta, comprare casa, ha dato il risultato migliore e il peggiore. E anche non scegliere è stata una scelta.

Quattro strade per gli stessi 100.000 euro

• Il punto di partenza è uguale per tutti: 100.000 euro nel 2010. Tutti i valori sono al netto dell'inflazione, misurata con l'indice ISTAT dei prezzi al consumo: in 15 anni i prezzi sono saliti del 31,8%. Ogni cifra dice quanto compri oggi rispetto a quanto compravi con quei 100.000 euro nel 2010.
• Conto e vincolato usano i tassi medi pagati dalle banche alle famiglie italiane, secondo Banca d'Italia: per ogni anno la media dei 12 mesi, aggiunta al saldo. Interessi lordi, prima di ritenuta e bollo. Il vincolato si rinnova ogni anno al tasso del momento.
• La casa segue l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni compravendute nei comuni di Milano e di Roma. È solo il prezzo: niente affitti incassati o risparmiati, IMU, manutenzione e spese d'acquisto.
• Le serie delle due città partono dal 2010: prima ISTAT non le stima.

Chi non ha scelto

Ha lasciato tutto sul conto. Il saldo non è mai sceso: a fine 2025 è 102.914 euro. Ma quei soldi comprano quanto 78.086 nel 2010, più di un quinto in meno, senza che sia mai stata presa una decisione.

Il colpo più forte arriva in un anno solo, il 2022, quando con l'inflazione si passa da 90.650 a 83.879.

Non scegliere è stata una scelta, e ha avuto un costo.

Chi ha scelto la prudenza

Ha messo il capitale su un deposito vincolato e lo ha rinnovato ogni anno. Fino al 2021 è stato sopra la partenza, poi l'inflazione lo ha riportato indietro: oggi è 1,3% in meno. Il capitale l'ha difeso, farlo crescere è un'altra cosa.

Chi ha comprato casa

Milano scende già dal 2011, Roma dall'anno dopo, e nel 2015 Milano tocca 72.731. Da lì Milano risale e supera la partenza; Roma continua a scendere, con qualche pausa, fino al 2023 e chiude a 63.230, sotto il conto corrente.

Chi a Milano ha venduto nel 2015 ha perso più di un quarto. Chi ha tenuto altri 10 anni è arrivato sopra di poco.

Un indice medio di città, poi, mette insieme zone che sono andate molto meglio e molto peggio.

Il nostro ragionamento

Il luogo comune dice che i soldi in banca sono al sicuro. Al sicuro resta il numero sull'estratto conto, mentre quello che ci compri scende. Il luogo comune opposto, che il mattone protegge sempre, regge poco di più: a Roma una casa media ha fatto peggio del conto.

A fare la differenza sono stati tre elementi: la città, l'anno in cui si entra e quanto a lungo si tiene. E c'è una parte che questi numeri non contengono. Chi ha affittato con un contratto a lungo periodo ha incassato un canone, chi ci vive ha smesso di pagare un affitto: è proprio quella parte che può cambiare il confronto con il vincolato, e va calcolata comune per comune.

Resta il tempo per riavere i soldi. Dal conto si preleva quando serve, il vincolato si riprende alla scadenza, una casa prima va venduta, e i tempi cambiano molto da un comune all'altro.

Lo strumento conta meno del posto, del momento e del reddito che produce.

Ma prima di lasciarti, cosa guardare prima di spostare il capitale

• Quanto ti serve a portata di mano. I soldi per le spese dei prossimi mesi stanno bene sul conto: lì conta poterli usare.
• Il rendimento al netto. Su un deposito si tolgono ritenuta e bollo; su un immobile affittato con un contratto a lungo periodo le imposte sul canone, IMU, manutenzione e mesi vuoti. Il confronto si fa fra netti. Un affitto breve o un B&B sono un'altra cosa: un'attività da gestire, con il suo rischio, e si misurano in un altro modo.
• Il prezzo d'ingresso rispetto alla storia della zona. A Milano chi è entrato vicino al minimo del 2015 ha un risultato molto diverso da chi è entrato nel 2010.
• I tempi di vendita. Un deposito si chiude alla scadenza, un immobile si vende, e quanto ci vuole dipende molto dal comune in cui si trova.

Se oggi quei 100.000 euro fossero da decidere, quanto dovrebbe rendere al netto una casa nel tuo comune per fare meglio del vincolato?

La risposta sta in numeri che qui non si vedono: prezzi, compravendite, canoni e tempi di vendita, comune per comune. Sono quelli che guardiamo ogni giorno nel nostro ufficio.

Fonti: Banca d'Italia, statistiche armonizzate sui tassi di interesse (depositi in conto corrente e vincolati delle famiglie); ISTAT, indice nazionale dei prezzi al consumo e indice dei prezzi delle abitazioni per i comuni di Milano e Roma. 2010-2025.