Sì, ma il "dove" conta più del "se". Comprare un immobile per metterlo a reddito rende in modo molto diverso a seconda del comune, e la differenza non è di qualche punto: nelle due province che seguiamo da vicino va da 12,7 a 44,8 anni per rientrare del capitale con gli affitti. Sullo stesso capitale.
Il conto che decide, e si fa con due numeri
Il rendimento lordo da locazione è il canone annuo diviso il prezzo di acquisto. Il suo inverso, il prezzo diviso il canone, dà gli anni per rientrare, che è lo stesso dato detto in una lingua che si capisce senza essere del mestiere.
Servono due dati pubblici dell'Agenzia delle Entrate: le quotazioni OMI al metro quadro, aggiornate ogni semestre, e i canoni dei contratti di locazione effettivamente registrati. Non stime di portale, non annunci: contratti firmati.
Abbiamo fatto il conto su 69 comuni fra le province di Pesaro Urbino e Rimini, con le quotazioni del secondo semestre 2025 e i canoni registrati nel 2025.
Dove conviene comprare casa per affittarla
La risposta che si legge di solito è "nelle grandi città" oppure una media nazionale intorno al 5,5%. Il problema di una media è che non corrisponde a nessun posto reale dove si possa comprare.
Nei numeri veri il quadro è questo. In provincia di Pesaro Urbino la mediana è 4,68% lordo, cioè 21,4 anni per rientrare. In provincia di Rimini è 3,92%, cioè 25,4 anni: la riviera costa di più e non rende di più.
Gli estremi contano più delle mediane. A Monte Grimano si rientra in 12,7 anni, a Urbino in 17, a Fano in 22,6, a Pesaro in 24,7, a Rimini in 25,5, a Cattolica in 31 e a Riccione in 44,8. È lo stesso mestiere, fatto a mezz'ora di distanza, con risultati che non hanno niente in comune.
Perché i posti più famosi rendono meno
Il meccanismo si legge nei canoni, ed è la cosa più utile di tutto questo conto. Gabicce Mare e Pesaro incassano lo stesso affitto al metro quadro, 73 euro all'anno. Ma comprare a Gabicce costa 2.250 euro al metro e a Pesaro 1.798: 452 euro di differenza a parità di incasso.
Riccione lo mostra in forma ancora più netta. Incassa 86 euro al metro all'anno contro i 90 di Rimini, quindi meno del capoluogo, e costa 3.850 euro al metro contro 2.301: il 67% in più.
Il prezzo segue la domanda di chi vuole comprare in quel posto, il canone segue la domanda di chi ci abita. Dove le due si allontanano, il rendimento si comprime. Sulla costa una parte del prezzo è posizione, non reddito, ed è una scelta legittima purché sia consapevole.
Conviene comprare casa con il mutuo per affittarla
Il conto cambia, e in due direzioni opposte. Il mutuo consente di comprare con meno capitale proprio, quindi il rendimento sul capitale effettivamente investito sale. Ma la rata assorbe una parte del canone, e se il rendimento lordo dell'immobile è vicino al tasso del mutuo il margine sparisce.
La verifica da fare è secca: il canone di mercato di quel comune copre la rata più IMU, manutenzione e i mesi di sfitto? Su un immobile che rende il 3,2% lordo, come a Cattolica, la risposta cambia completamente rispetto a uno che rende il 5,9%, come a Urbino.
Quando conviene, e quando no
Conviene quando il canone del comune regge, quando i contratti registrati sono abbastanza numerosi da rendere quel canone affidabile, e quando i tempi di rivendita sono compatibili con l'orizzonte dell'operazione.
Non conviene quando il rendimento è alto solo perché il prezzo è basso e la domanda è sottile. In quei comuni il capitale rientra in fretta con gli affitti ma esce con difficoltà quando serve vendere, e quel tempo è un costo che va nel piano dal primo giorno.
È il motivo per cui entrata e uscita vanno calcolate separatamente, e la seconda per prima.
Da dove si comincia
Si comincia dal canone del comune, non dal prezzo dell'immobile. Il prezzo dice quanto capitale serve per entrare, il canone dice in quanto tempo quel capitale torna indietro: sono due domande diverse e la seconda viene prima, perché è quella che decide se l'operazione ha senso.
Poi si guarda quanto è solido quel canone, e si guarda contando i contratti che ci stanno sotto. A Pesaro nel 2025 risultano 145.007 metri quadri di abitazioni locate e a Rimini 244.028: su numeri così un canone medio è una misura. In un comune dove se ne affittano mille, lo stesso numero si muove per un contratto in più o in meno, e allora vale come indizio da verificare con chi lavora in quella zona.
L'ultima verifica riguarda l'uscita, e paradossalmente è quella che si fa per prima: quante abitazioni si sono vendute in quel comune nell'ultimo anno. È un dato pubblico, e dice quanto tempo servirà a rivendere quando quel momento arriverà.
Tutti i rendimenti di cui abbiamo parlato sono lordi. Da lì vanno tolte IMU, manutenzione, i mesi in cui l'immobile resta vuoto e le imposte sul canone: il netto si costruisce voce per voce sull'immobile vero, non su una mediana.
Yannick Sciamanna, analista immobiliare, Armatori Group
Fonti: Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI del secondo semestre 2025 e canoni dei contratti di locazione registrati nel 2025. Elaborazione Armatori Group su 69 comuni delle province di Pesaro Urbino e Rimini.
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