Dipende da un numero solo, ed è il rapporto fra quanto costa comprare e quanto si incassa affittando in quel preciso comune. Nelle due province che seguiamo quel rapporto va da 12,7 a 44,8 anni di rientro: la stessa somma investita a venti minuti di distanza produce risultati che non si somigliano.
Cosa vuol dire investire nel mattone, in concreto
Vuol dire una di tre cose, e vanno tenute distinte perché hanno rischi e tempi diversi. Comprare per affittare, cioè costruirsi un flusso di canoni. Comprare per rivendere, cioè lavorare sul prezzo. Riqualificare, cioè creare valore intervenendo sull'immobile.
I numeri che seguono riguardano la prima, che è quella su cui esistono dati pubblici verificabili comune per comune.
Conviene ancora, nel 2026
La domanda giusta non è se il mattone convenga in astratto, ma a quale prezzo e in quale comune. In provincia di Pesaro Urbino il rendimento lordo mediano è del 4,68%, in provincia di Rimini del 3,92%. Sono mediane su 45 e 24 comuni con quotazioni OMI e canoni registrati.
Dentro quelle mediane c'è tutto: Monte Grimano al 7,86%, Urbino al 5,87%, Fano al 4,43%, Pesaro al 4,05%, Cattolica al 3,22%, Riccione al 2,23%. Chi compra guardando la media provinciale sta guardando un posto che non esiste.
Dove conviene investire nel mattone
Non dove il prezzo è più basso, che è l'errore più comune. Frontone costa 695 euro al metro, meno di quasi tutta la provincia, e per rientrare servono 34,2 anni: il canone lì è di 20 euro al metro all'anno e non regge il prezzo di ingresso, per quanto basso.
E non dove il posto è più conosciuto. Riccione è il comune più caro di tutta l'area, 3.850 euro al metro, e ha il rendimento più basso di tutti.
I comuni che rendono di più sono quelli dove il canone tiene rispetto al prezzo: Urbino, con 1.093 euro al metro e un canone di 64, sta al 5,87% ed è il secondo mercato dell'affitto della sua provincia per volumi. Santarcangelo di Romagna, 1.798 euro al metro e canone 84, sta al 4,67%, cioè il doppio di Riccione.
Meglio il mattone o lasciare i soldi fermi
Il confronto onesto non è fra il rendimento lordo dell'immobile e un tasso bancario, perché sono due cose diverse: il primo è lordo di imposte, spese e sfitto, il secondo di solito no. Dal lordo vanno tolti IMU, manutenzione, i mesi in cui l'immobile resta vuoto e la tassazione sul canone.
C'è poi una differenza che nessun tasso descrive: un immobile non si liquida in un giorno. Il capitale investito in un comune che scambia poche decine di abitazioni all'anno resta impegnato per il tempo che serve a trovare un compratore, e quel tempo va messo nel conto insieme al rendimento.
Come si sceglie il comune, senza sbagliarlo
Il punto di partenza è il canone di mercato di quel comune, non il prezzo dell'immobile che si sta guardando. È il canone a dire se quel prezzo ha senso, e capita spesso che un immobile bello a un prezzo interessante stia in un posto dove semplicemente non si affitta.
Subito dopo viene una verifica che quasi tutti saltano: su quanti contratti poggia quel canone. Sotto il migliaio di metri quadri locati in un anno il dato smette di essere una misura e diventa un'indicazione, perché bastano due contratti fuori media a spostarlo. Non è un motivo per scartare quei comuni, è un motivo per andare a chiedere in loco invece di fidarsi della tabella.
Poi si contano le compravendite dell'ultimo anno, che dicono in quanto tempo si esce. Entrata e uscita sono due conti distinti, e il secondo va fatto per primo perché è quello che può far saltare tutto il resto.
E alla fine si passa dal lordo al netto, voce per voce, sull'immobile vero. Tutti i rendimenti citati qui sono lordi, e i dati 2025 sulle compravendite sono provvisori: l'Agenzia delle Entrate li rivede, quindi servono a leggere le proporzioni e non a costruirci una previsione.
Yannick Sciamanna, analista immobiliare, Armatori Group
Fonti: Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI del secondo semestre 2025 e canoni dei contratti di locazione registrati nel 2025.
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Se vuoi scendere sul concreto: conviene comprare casa per affittarla entra nel dettaglio di quando comprare per mettere a reddito ha senso, meglio il mattone o la banca mette il rendimento a confronto con un deposito. E per due territori con i numeri veri, comprare casa a Rimini e comprare casa a Pesaro.
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