Oggi un deposito vincolato in banca rende 2,26% lordo, che al netto dell'imposta del 26% diventa 1,67%. Un immobile a reddito in provincia di Pesaro Urbino rende in mediana 4,68% lordo, che con la cedolare secca al 21% diventa 3,70% prima di ogni altra spesa. La differenza è di poco più di due punti, e quei due punti sono il prezzo di tutto quello che un immobile costa e rischia in più di un deposito.
Quanto rende davvero tenere i soldi in banca
Le statistiche armonizzate sui tassi che Banca d'Italia raccoglie presso le banche italiane distinguono tre casi, e non sono la stessa cosa. I depositi con durata prestabilita, cioè i vincolati, a giugno 2026 rendono il 2,26%. Quelli rimborsabili con preavviso l'1,35%. I soldi lasciati sul conto corrente rendono lo 0,17%.
Quell'ultimo numero merita una riga. Chi tiene la liquidità ferma sul conto non sta scegliendo la banca al posto del mattone: non sta scegliendo. Lo 0,17% non è un'alternativa a niente.
Il tasso di oggi è alto o basso
Guardato sui ventisei anni di serie, l'attuale 2,26% sta nella parte bassa della metà alta. Nel 2000 la media annua era 2,93%, nel 2008 il 3,15%. Poi la lunga discesa: 1,08% nel 2016, 0,70% nel 2021, e un minimo assoluto dello 0,50% nel giugno 2022.
Il rialzo dei tassi ha ribaltato la situazione in fretta: 3,24% di media nel 2023, con un picco del 3,90% a dicembre di quell'anno, che è il massimo di tutta la serie. Poi 3,48% nel 2024, 2,41% nel 2025 e 2,28% nella media del 2026.
Chi confronta oggi il mattone con la banca lo fa quindi in una fase in cui la banca paga qualcosa, il che non era vero fino a quattro anni fa. Nel 2021 il confronto non esisteva proprio.
Perché il confronto che si legge in giro è sbagliato
L'errore è quasi sempre lo stesso, ed è di costruzione: si mette il lordo dell'immobile contro il netto del deposito, oppure due lordi che sono lordi di cose diverse.
Il tasso di un deposito è lordo dell'imposta sostitutiva del 26%. Un rendimento da locazione è lordo della cedolare secca al 21% e, oltre a quella, di IMU, manutenzione e dei mesi in cui l'immobile resta sfitto. Sono due lordi che non si somigliano.
Portati entrambi al netto della sola imposta, il quadro è questo: deposito vincolato 1,67%, immobile in provincia di Pesaro Urbino 3,70% in mediana. In provincia di Rimini il lordo mediano è più basso, 3,92%, quindi il netto scende a 3,10%.
I due punti di differenza, e cosa ci deve stare dentro
Quei due punti non sono guadagno. Sono il margine da cui devono uscire tre cose che il deposito non ha.
Le spese ricorrenti. IMU sulla seconda casa, manutenzione ordinaria e straordinaria, eventuali spese condominiali non ribaltabili sull'inquilino. Dipendono dall'immobile e dal comune, e vanno calcolate su quello vero, non su una media.
Lo sfitto. Un mese vuoto su dodici toglie l'8,3% del canone annuo. Due mesi ne tolgono il 16,7%. Su un rendimento del 4,68% lordo, due mesi di sfitto lo portano sotto il 4%.
Il tempo per uscire. Un deposito vincolato si chiude a scadenza, e nel peggiore dei casi si svincola perdendo gli interessi. Un immobile si vende, e quanto ci vuole dipende da quante abitazioni si scambiano in quel comune ogni anno. È la differenza che non compare in nessun confronto fra percentuali e che nella pratica pesa più di tutte le altre.
Quando il mattone conviene, e quando no
Conviene quando il rendimento lordo di quel comune sta abbastanza sopra il tasso del deposito da coprire spese, sfitto e illiquidità, e resta un margine. Con il vincolato al 2,26% lordo, un immobile che rende il 5,87% lordo come a Urbino ha spazio; uno che rende il 2,23% come a Riccione, sul canone residenziale annuo, non ce l'ha.
Non conviene quando quel margine si assottiglia. E si assottiglia in due modi: perché il rendimento dell'immobile è basso, oppure perché i tassi salgono. Nel dicembre 2023, con il vincolato al 3,90% lordo, cioè 2,89% netto, buona parte dei comuni della riviera romagnola rendeva meno di un deposito una volta tolte le spese.
È il motivo per cui la risposta non è mai definitiva: dipende dal comune e dal momento, e vanno guardati insieme.
Come si fa il confronto, in pratica
Si parte prendendo il rendimento lordo del comune preciso, non la media provinciale e tanto meno quella nazionale: è la differenza fra un numero che riguarda un immobile che si può comprare e uno che non riguarda niente.
Da quel numero si toglie la cedolare, si tolgono le spese vere di quell'immobile e almeno un mese di sfitto. Quello che resta è il termine di paragone onesto.
A quel punto lo si confronta con il tasso netto di un vincolato di oggi, non con quello che si ricorda di tre anni fa: fra il 2021 e il 2023 quel tasso è passato dallo 0,70% al 3,90%, e la risposta è cambiata insieme a lui.
Resta un'ultima voce da aggiungere, e non è una percentuale: il tempo per uscire. Un vincolato si chiude a scadenza, un immobile si vende quando qualcuno lo compra. È la differenza che non compare in nessun confronto fra numeri e che nella pratica pesa più di tutte le altre.
Yannick Sciamanna, analista immobiliare, Armatori Group
Fonti: Banca d'Italia, statistiche armonizzate sui tassi di interesse (MIR), serie mensile 2000-2026 diffusa dal portale dati BCE. Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI del secondo semestre 2025 e canoni dei contratti di locazione registrati nel 2025. Le aliquote citate sono quelle in vigore ad agosto 2026.
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