La risposta breve è sì. Una casa senza agibilità si può vendere, e si vende tutti i giorni. L'agibilità non è una condizione di validità dell'atto: quello che serve è dichiarare come stanno le cose, perché il problema non nasce quando manca un certificato, nasce quando chi compra scopre dopo qualcosa che non gli era stato detto.
Detto questo, la domanda giusta non è se si può. È quanto ti costa, e il costo non è una multa: è la parte di mercato che smette di poterti comprare la casa.
Prima di tutto, tre cose diverse che si confondono
Nel linguaggio comune "non è a norma" copre situazioni molto diverse fra loro, e distinguerle è la prima cosa da fare perché hanno conseguenze opposte.
L'agibilità attesta che l'immobile ha i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità. Molte case costruite prima degli anni Settanta non l'hanno mai avuta e non per questo sono abusive. La sua assenza va dichiarata in atto e va detta al compratore, ma non impedisce di rogitare.
La conformità urbanistica è un'altra cosa: riguarda il fatto che l'immobile corrisponda al titolo edilizio con cui è stato costruito o sanato. Qui la questione è seria, perché la legge chiede che l'atto contenga gli estremi del titolo, e su questo non si passa sopra. Per gli immobili la cui costruzione è iniziata prima del 1º settembre 1967 il quadro è diverso e più semplice, ma va comunque documentato.
La conformità catastale riguarda la corrispondenza fra lo stato reale e la planimetria depositata al catasto. Un muro spostato, una veranda chiusa, un sottotetto diventato stanza: se la planimetria non lo riporta, va aggiornata. È l'irregolarità più frequente in assoluto e quasi sempre la più facile da sistemare. Cosa succede quando emerge durante la valutazione della banca lo abbiamo raccontato in mutuo con difformità catastale.
Un immobile mai accatastato, invece, va accatastato prima: non è un dettaglio rinviabile.
Quello che segue è un quadro generale e non sostituisce la verifica di un tecnico e del notaio sul caso specifico, che è l'unico modo per sapere in quale delle situazioni sopra ti trovi davvero.
Il vero costo: la banca
Qui arriva la parte che di solito non viene messa in numeri. Nel 2025, nella provincia di Pesaro Urbino, il 47,9% delle case è stato comprato con un mutuo. A Rimini il 48,7%. Nei due capoluoghi si va oltre: 53,6% a Pesaro città e 51,7% a Rimini città.
Quando la perizia bancaria si ferma per una difformità, per un titolo edilizio che non torna o per un'agibilità che non c'è, quella metà del mercato non può comprare la tua casa. Non perché non voglia: perché non ha i soldi senza la banca. In provincia di Pesaro Urbino restano circa 2.191 acquirenti all'anno su 4.207 totali, a Rimini 2.204 su 4.295. E quei duemila non stanno tutti cercando quello che hai tu, nel comune dove ce l'hai.
Va detto con precisione: non è automatico che una casa senza agibilità non ottenga il mutuo. Dipende dalla banca, dal tipo di irregolarità e da quanto è sanabile. Una difformità catastale minore si risolve con un aggiornamento e il mutuo si fa. Un ampliamento mai autorizzato è un altro discorso. Ma il rischio che il compratore scopra il problema a metà pratica, dopo aver speso soldi in perizia e istruttoria, è reale, e chi ha già vissuto quella scena impara a stare alla larga.
Perché lo sconto che ti chiedono sembra sempre sproporzionato
Se metti in vendita una casa con irregolarità dichiarate, le offerte che ricevi scontano molto più di quanto costerebbe sistemare. Sembra ingiusto e in un certo senso lo è, ma la ragione è comprensibile: chi compra non sa cosa trova. Non ha il rilievo, non ha la pratica in comune, non sa se la sanatoria è possibile né quanto costa. Sconta l'ipotesi peggiore, perché è l'unica di cui può essere sicuro.
Questo apre un margine che è tuo, se lo vuoi prendere. Nel momento in cui hai in mano il rilievo, l'accesso agli atti, il parere del tecnico su cosa è sanabile e con quale costo, l'incertezza sparisce e con lei sparisce la ragione dello sconto. Il costo di quelle verifiche è quasi sempre una frazione della differenza fra le due offerte.
Da dove si comincia, cosa si chiede in comune e cosa si guarda, lo abbiamo scritto in come verificare la storia urbanistica di un immobile e, più in generale, in due diligence immobiliare.
Sanare o vendere così
La scelta si riduce a un confronto fra due numeri. Da una parte quanto costa mettere a posto, considerando anche il tempo, perché una pratica in comune può richiedere mesi. Dall'altra quanto sconto ti sta chiedendo il mercato oggi per lasciare il problema a chi compra.
Se sanare costa meno dello sconto, conviene sanare, e conviene anche perché rimette in gioco la metà di compratori che passa dalla banca. Se sanare costa più dello sconto, oppure se l'irregolarità non è sanabile, allora si vende com'è, ma con le carte in mano e la situazione dichiarata per intero: è l'unico modo per non trattare al buio e per non trovarsi contestazioni dopo il rogito.
C'è poi un caso che vediamo spesso e che merita di essere nominato. Certe case vecchie hanno irregolarità che nascono da interventi fatti male trent'anni fa su un immobile che, guardato oggi, chiede tutt'altro: spazi troppo grandi per come si vive adesso, una distribuzione che non funziona, superfici inutilizzate. Lì sanare per rivendere uguale è la soluzione meno interessante delle tre, perché spendi per riportare all'origine qualcosa che comunque il mercato fatica ad assorbire. In quei casi la sanatoria diventa il primo passo di un progetto diverso, non il traguardo. Il ragionamento su quando conviene mettere mano e quando no sta in vendere da ristrutturare o ristrutturarla prima.
Cosa serve avere prima di parlare con chiunque
Prima di mettere in vendita, di accettare una proposta o anche solo di farti un'idea del valore, conviene avere davanti la visura e la planimetria catastale aggiornate, gli estremi del titolo edilizio con cui la casa è stata costruita e di eventuali pratiche successive, l'attestato di prestazione energetica, e il riscontro se l'agibilità sia mai stata rilasciata. Se qualcuno di questi pezzi manca, si recupera con l'accesso agli atti in comune. È una richiesta che può fare il proprietario e ha tempi definiti.
Con quei documenti in mano la trattativa cambia di segno, perché smetti di essere la parte che non sa e diventi quella che sa. È la differenza fra ricevere un'offerta costruita sul dubbio e riceverne una costruita su un numero.
Se hai una casa vecchia e non sai in quale delle situazioni sopra ti trovi, il primo passo costa poco e lo si fa a tavolino. Scrivici dov'è l'immobile e di che anni è, e ti diciamo cosa vale la pena verificare per primo.
Fonti: Agenzia delle Entrate, compravendite residenziali 2025 e compravendite assistite da ipoteca, dati provvisori per i quattro trimestri 2025. Le quote di acquisti con mutuo sono il rapporto fra le due serie. Questo articolo è un inquadramento generale e non sostituisce il parere di un tecnico abilitato o del notaio.
Da leggere anche
Sulla verifica documentale prima di vendere o comprare: condono edilizio e storia urbanistica e due diligence immobiliare. Se il problema emerge in banca: mutuo con difformità catastale. Se la casa è ferma da mesi: casa che non si riesce a vendere.
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