Casa che non si riesce a vendere: perché succede e cosa puoi fare
Quando una casa resta in vendita per mesi la spiegazione è sempre la stessa: il prezzo è troppo alto. A volte è vero. Ma prima di scendere conviene guardare un altro numero: quante case come la tua vengono comprate in un anno nel tuo comune. Se sono poche, abbassare serve a poco.
Il mercato è più piccolo di quanto sembra: cosa dicono Pesaro Urbino e Rimini
Nel 2025, fra Pesaro Urbino e Rimini, sono passate di mano 8.920 abitazioni. Sembrano tante finché non guardi dove sono finite: Rimini, Pesaro, Fano, Riccione e Bellaria Igea Marina, 5 comuni su 77, ne hanno fatto il 54%. I 42 comuni più piccoli arrivano insieme al 10%.
Non è una classifica di prestigio: è una misura di quanti compratori esistono. In un comune che fa 30 compravendite l'anno la tua casa non compete contro cento annunci, ma per l'attenzione di poche decine di persone in dodici mesi.
Poi c’è la seconda selezione, la dimensione: i numeri delle due province
Il mercato non si restringe solo per comune: si restringe anche per taglia. Sopra i 145 metri quadri i numeri cambiano di scala. Nel 2025 a Pesaro ne sono state vendute 205, a Fano 166, a Riccione 49, a Bellaria Igea Marina 22: ventidue in dodici mesi vuol dire una ogni 17 giorni.
Se hai una casa grande in un comune che ne assorbe venti l'anno ed è ferma da otto mesi, non hai incrociato centinaia di acquirenti pretenziosi: ne hai incrociati pochi. Cambia anche come si legge il tempo: 6 mesi senza offerte su un bilocale a Rimini sono un segnale forte, su una casa da 200 metri quadri in collina sono la normalità.
Quando invece è davvero il prezzo
Due situazioni in cui il prezzo è davvero il problema. La prima è quando è tarato su una casa che non esiste più: quanto è stata pagata, o quanto ha preso il vicino nel 2007. Il mercato non paga la storia, paga quello che vendi oggi.
La seconda è quando chi compra sconta il lavoro due volte: una per il costo, che è prevedibile, e una per il rischio, perché finché non apre i muri non sa cosa trova. Sembra ingiusto, ma sta comprando anche un'incertezza. Quanto vale quella differenza lo abbiamo misurato nell’articolo del blog su quando conviene ristrutturare prima di vendere. Per non parlare di costo del denaro, spese per perizie ecc.
Il terzo motivo, quello che si scopre per ultimo
C'è un caso in cui la casa non si vende perché una parte dei compratori non può materialmente comprarla: quando la banca non finanzia. Una difformità catastale, un titolo edilizio che non torna, un'agibilità mai richiesta... la perizia si ferma.
Chi paga in contanti resta, chi ha bisogno del mutuo sparisce: nelle nostre province è quasi metà del mercato.
Sul blog trovi due articoli che entrano nel merito: uno sulla casa vecchia senza agibilità, l’altro su cosa succede durante la perizia bancaria. Se la tua non è mai stata toccata dal 1980, la verifica va fatta prima di ogni ragionamento sul prezzo.
Cosa puoi fare, oltre ad abbassare
Abbassare è legittimo e ogni tanto è la scelta giusta, ma non è l'unica: soprattutto quando il problema è quanto è sottile il mercato per quel tipo di immobile.
L'altra strada è cambiare cosa stai vendendo. Le stesse mura di una casa da 200 metri quadri, divise in due unità da 100, entrano in una classe dove le compravendite sono cinque o dieci volte tante. Non è un lavoro estetico: è spostare l'immobile in un mercato più liquido. È il motivo per cui certi immobili fermi da anni si vendono in poche settimane dopo un frazionamento.
Vale anche al contrario: su un appartamento standard in centro a Pesaro o a Rimini il mercato è già liquido, e lì la leva è il prezzo.
Quale delle due sia la tua strada non si stabilisce a occhio. Si guardano quattro cose: le compravendite del tuo comune per la tua classe, cosa consente il piano regolatore, cosa dice il regolamento di condominio, e quanto costa l'intervento rispetto a quello che il mercato riconosce dopo (ecco, questa è quella più laboriosa).
Una cosa da tenere presente
I numeri sono del 2025 e riguardano due province: un anno o un territorio diverso danno risultati diversi. Il meccanismo però non cambia: più il tuo immobile è particolare, per taglia o posizione, meno il prezzo spiega quello che succede.
Se vuoi capire se è il caso di abbassare il prezzo per restare nella tua classe di superficie, oppure di ricavare la cifra massima dall'immobile analizzando cosa potrebbe diventare in una classe più richiesta nel comune dove si trova, contattaci. È il nostro pane quotidiano e lo facciamo tutti i giorni, cercando di trarre il massimo dai capitali degli investitori e dall'immobile del venditore.
Fonti: Agenzia delle Entrate, compravendite residenziali 2025 (NTN), fornitura nazionale dei volumi di compravendita per comune e classe di superficie. Quotazioni OMI del secondo semestre 2025. Analisi, compravendite e ristrutturazioni effettuate dalla nostra società.
Hai un caso simile? Parliamone.
Se stai valutando un’operazione e vuoi sapere se i numeri reggono, scrivici su WhatsApp al 0721 631524: rispondiamo lì, senza moduli e senza attese. Allo stesso numero puoi anche telefonare.
